Perubahan/penambahan kegiatan usaha GOOD

Objek Studi Kelayakan

Objek dari penugasan ini adalah rencana perubahan kegiatan usaha Perseroan yaitu menyewakan properti yang dimiliki baik berupa kantor dan gudang (KBLI 68111 : Real Estate Yang Dimiliki Sendiri atau Disewa).

Metodologi Analisis Studi Kelayakan

Berdasarkan POJK No.35/POJK.04/2020, tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal (“POJK 35”), analisis Studi Kelayakan dilakukan melalui analisis yang
mencakup hal–hal sebagai berikut:
a. Analisis Kelayakan Pasar
b. Analisis Kelayakan Teknis
c. Analisis Kelayakan Pola Bisnis
d. Analisis Kelayakan Model Manajemen
e. Analisis Kelayakan Keuangan

Analisis Kelayakan Pasar

Indek Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV-2022 secara tahunan tumbuh sebesar 11,59% (yoy), melambat dibandingkan 16,19% (yoy) pada triwulan sebelumnya.

Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV-2022 tumbuh sebesar 0,70% (yoy) lebih rendah dibandingkan 0,98% (yoy) pada triwulan III-2022.

Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV-2022 tercatat tumbuh sebesar 6,51% (yoy), melambat dibandingkan 6,76% (yoy) pada sebelumnya.

Meskipun permintaan lambat, sekitar 200 hektar pasokan lahan industri diperkirakan akan memasuki pasar pada tahun 2023.

Permintaan pada tahun 2023 diperkirakan akan sedikit lebih baik dibandingkan tahun 2022.

Meskipun tingkat hunian pasar tinggi, persaingan yang ketat diperkirakan akan menahan pertumbuhan sewa rata-rata pasar gudang, terbatas hanya pada daerah dengan permintaan tinggi seperti Jakarta. dan Bekasi.

Penyerapan bersih ruang perkantoran di Jakarta secara keseluruhan diperkirakan akan mencapai 100.000 m2 pada tahun 2022.

Penyerapan bersih diperkirakan akan stabil pada tahun 2023 karena penyewa akan tetap berhati-hati dan menunda keputusan besar untuk mengantisipasi perkiraan perlambatan ekonomi global.

Meskipun terjadi penyerapan bersih yang positif, harga sewa diperkirakan akan tetap berada di bawah tekanan pada tahun 2023 karena ketatnya persaingan di pasar yang relatif tipis.

Pertumbuhan sewa diperkirakan akan kembali ke wilayah positif mulai tahun 2024 mengikuti perkiraan ekonomi yang membaik.

Berdasarkan data oleh Colliers, tingkat hunian ruang perkantoran di Jakarta pada tahun 2023– 2024 berkisar 50%-60% dari ketersediaan ruang kantor yang ada.

Sedangkan untuk sewa gudang, berdasarkan data oleh Knight Frank, sewa gudang diperkirakan akan naik 3% – 5% pada tahun mendatang.

Potensi nilai pasar berdasarkan data yang dikeluarkan oleh Mordor Intelligence, pangsa pasar properti komersial sebesar USD 25,91 miliar pada tahun ini dan diperkirakan akan mencatat CAGR lebih dari 3,5% dari 2023-2028.

Dengan adanya penambahan kegiatan usaha Perseroan berupa penyewaan properti dapat memberikan peluang usaha berupa pemanfaatan atas aset properti yang dimiliki sehingga optimalisasi pemanfaatannya dapat menghasilkan pendapatan bagi Perseroan.

Dalam memasarkan properti yang akan disewa, Perseroan merencanakan strategi pemasaran yang terdiri dari:
1. Direct selling kepada prospek klien.
2. Memasarkan melalui agen-agen properti.

Analisis Kelayakan

Teknis Perseroan berencana untuk menambah kegiatan usaha sewa menyewa properti.

Terdapat 2 (dua) properti yang akan disewakan yaitu Tanah dan Bangunan Gudang yang terletak di Bandar Lampung dan Ruang kantor yang berada di Jakarta.

Properti Tanah dan Bangunan Gudang di Bandar Lampung:

• Lokasi Tanah dan Bangunan Gudang berada di JI. Tembesu Kav. 5, Kelurahan Campang Raya, Kecamatan Tanjung Karang Timur, Bandar Lampung. Luas tanah adalah 8.224 m2 dan luas bangunan adalah 5.289 m2.

Properti Kantor di Jakarta:

• Lokasi Kantor berada di Gedung Perkantoran Wisma 2 Garudafood, Jalan Bintaro Raya No. 10A RT. 003 RW. 010, Lantai 3,5, Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta. Luas ruang kantor yang akan disewakan adalah 116 m2.

Analisis Kelayakan Pola Bisnis

Sebagai Perseroan yang telah lama bergerak dalam bidang industri makanan ringan, pengalaman Perseroan dalam kegiatan operasional dapat dianggap cukup kompeten dimana kegiatan operasional Perseroan tidak terlepas dari peran penting gudang.

Gudang yang akan disewakan sudah memenuhi standard dengan racking dan kondisi gudang yang memadai dalam penyimpanan persediaan produk di industri makanan dan minuman, dan dilokasi sekitar gudang tidak terdapat pergudangan untuk bahan chemical atau barang terlarang lainnya untuk industri makanan dan minuman.

Perseroan juga memfasilitasi penyewa dalam merenovasi gudang atau ruang kantor yang akan disewakan, kemudian lokasi pergudangan dan ruang kantor yang akan disewakan juga memiliki akses yang terjangkau dan berada dilokasi yang strategis.

Secara umum perusahaan penyewaan properti yang ada tidak secara spesifik menyewakan tempat untuk industri makanan dan minuman, hal ini memberikan peluang usaha bagi Perseroan dalam bisnis sewa properti berupa penyediaan tempat sewa untuk industri makanan dan minuman.

Upaya-upaya Perseroan terhadap ancaman risiko dilakukan dengan cara menjaga kualitas dan sarana prasarana properti dengan merenovasi gudang atau ruang kantor yang akan disewakan.

Sebelum perseroan memasarkan properti yang akan disewakan, Perseroan telah melakukan review atas harga sewa yang mengikuti harga sewa pasar.

Perseroan melakukan mitigasi atau mengatasi risiko persaingan antar industri, posisi tawar pemasok dan daya tawar  konsumen dengan memberikan harga sewa yang mengikuti harga sewa pasar di daerah tersebut.

Analisis Kelayakan Model Manajemen

Dalam menjalankan kegiatan usaha barunya, Perseroan tidak melakukan penambahan tenaga kerja tetapi menggunakan tenaga kerja serta tenaga ahli yang sudah dimiliki oleh Perseroan.

Manajemen Perseroan melakukan identifikasi serta perkiraan kemungkinan munculnya potensi risiko beserta dampaknya dan diikuti dengan langkah dalam manajemen risiko tersebut.

Kemampuan dalam mengelola suatu perusahaan memerlukan sumber daya manusia yang profesional agar kegiatan operasional Perseroan dapat berjalan efektif dan efisien. Dalam melakukan kegiatan usaha, Perseroan memiliki tenaga kerja dengan kapasitas dan kemampuan kompetitif yang dimiliki sesuai dengan jabatan pekerjaannya.

Analisis Kelayakan Keuangan

Dalam rencana penambahan kegiatan usaha Perseroan membutuhkan biaya investasi untuk renovasi bangunan sebesar Rp 3,5 Miliar, dengan pembiayaan berasal dari kas Perseroan.

Biaya operasional atas rencana penambahan kegiatan usaha terdiri dari beban pokok penjualan dan beban umum dan administrasi. Dari proyeksi keuangan terlihat adanya penambahan pendapatan dan laba Perseroan dari kontribusi penambahan kegiatan usaha.

Dalam melakukan analisis kelayakan keuangan digunakan analisis titik impas, Profitability Index (“PI”), Net Present Value (“NPV”) dan Internal Rate of Return (“IRR”), dengan hasil sebagai berikut:

Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas

1. Laporan Studi Kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion.

2. Penilai Independen telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses Studi Kelayakan.

3. Dalam menyusun Laporan Studi Kelayakan ini, Penilai Independen mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi yang disediakan oleh pemberi tugas atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya yang perseroan anggap relevan.

4. Penilai Independen menggunakan proyeksi keuangan yang mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).

5. Penilai Independen bertanggung jawab atas pelaksanaan Studi Kelayakan.

6. Laporan Studi Kelayakan ini terbuka untuk publik.

7. Penilai Independen telah memperoleh informasi atas status hukum Obyek Studi Kelayakan dari Pemberi Tugas.

8. Penilai Independen bertanggung jawab atas laporan Studi Kelayakan ini.

Sumber : Keterbukaan informasi IDX