PT Saraswanti Indoland Development Tbk (SWID) adalah perusahaan yang bergerak di bidang pengembang properti dan pemborong dengan beberapa aset seperti The Alana Yogyakarta, Innside by Melia Yogyakarta, dan Apartemen Mataram City. Dengan portofolio seperti ini, seharusnya bisnis properti mereka menghasilkan keuntungan yang stabil. Tapi begitu laporan keuangannya dibongkar, ternyata lebih banyak indikasi gali lubang tutup lubang ketimbang arus kas yang sehat.
Di atas kertas, asetnya terlihat naik, laba masih tercatat positif, tapi begitu dibandingkan dengan arus kas, baru kelihatan bahwa duitnya justru menguap. Total aset per Q3 2024 tercatat sebesar Rp 439,73 miliar, naik 21,52% dari tahun lalu yang hanya Rp 361,87 miliar.
Kenaikan ini mayoritas disebabkan oleh lonjakan persediaan properti sebesar 34,13% menjadi Rp 273,03 miliar serta peningkatan uang muka 121,16% menjadi Rp 45,62 miliar. Ini menunjukkan bahwa SWID sedang memperbanyak stok unit properti yang belum terjual, tapi ini juga berarti uang mereka terkunci dalam bentuk aset yang belum tentu bisa segera dicairkan.
Sementara itu, kas dan bank justru anjlok 44,13% menjadi Rp 22,75 miliar, yang bisa diartikan sebagai pembakaran uang untuk operasional atau investasi tanpa arus kas masuk yang cukup. Dari sisi liabilitas, perusahaan ini semakin dalam masuk ke dalam jurang utang. Total liabilitas naik 54,23% menjadi Rp 208,94 miliar, dengan lonjakan terbesar berasal dari utang bank jangka panjang yang melonjak 203,87% ke Rp 129,02 miliar.
Ini berarti SWID tidak benar-benar membayar hutangnya, melainkan hanya memperpanjang jatuh temponya ke masa depan. Sementara itu, liabilitas jangka pendek turun 14,57% menjadi Rp 78,16 miliar, yang bisa diartikan bahwa mereka sedang mencicil kewajiban jangka pendek. Tapi masalahnya, pergeseran utang ini hanya menunda masalah, bukan menyelesaikannya.
Dengan utang yang semakin besar, SWID harus memastikan bahwa proyek propertinya benar-benar laku, kalau tidak, mereka bakal semakin kesulitan membayar kewajiban. Ekuitas perusahaan juga menunjukkan pertumbuhan yang melambat. Total ekuitas naik tipis 1,94% menjadi Rp 230,79 miliar, tapi porsi ekuitas terhadap aset turun dari 62,56% ke 52,50%, yang berarti leverage meningkat.
Saldo laba yang ditentukan penggunaannya naik signifikan 210% menjadi Rp 9,30 miliar, tetapi saldo laba yang belum ditentukan penggunaannya turun 4,71% menjadi Rp 38,64 miliar, yang artinya uang yang bisa digunakan dengan fleksibel justru berkurang. Ini menunjukkan bahwa meskipun ekuitas naik, kenaikan tersebut tidak cukup signifikan dibandingkan dengan peningkatan liabilitas.
Dari laporan laba rugi, SWID masih mencatat laba bersih Rp 10,28 miliar, meskipun turun 47,94% dari tahun lalu yang Rp 19,75 miliar. Revenue juga turun 4,10% menjadi Rp 90,90 miliar, tapi setidaknya penurunan ini masih lebih kecil dibandingkan dengan beban pokok pendapatan (COGS) yang turun 5,54% menjadi Rp 29,75 miliar, sehingga margin kotor tetap tinggi di 67,27%.
Namun, beban usaha terus naik, dengan beban penjualan naik 13,58% dan beban umum serta administrasi naik 5,72%. Ini menyebabkan laba operasional turun lebih dalam, yakni 13,68% menjadi Rp 26,54 miliar. Ditambah lagi, lonjakan beban pajak sebesar 1552% membuat laba bersih terkikis lebih parah.
Dengan laba sebelum pajak Rp 15,07 miliar, beban pajak Rp 4,79 miliar jelas menjadi pukulan besar. Tapi bagian paling menarik justru ada di arus kas. Meskipun laporan laba rugi menunjukkan laba bersih Rp 10,28 miliar, kas bersih dari aktivitas operasi justru negatif Rp 54,08 miliar.
Artinya, laba yang terlihat di laporan keuangan itu hanya di atas kertas, karena dalam kenyataannya, bisnis ini justru kehilangan lebih banyak uang daripada yang didapat. Kas dari investasi juga negatif Rp 27,25 miliar, sebagian besar karena uang muka pembelian tanah sebesar Rp 24,43 miliar. Satu-satunya alasan SWID masih bisa bertahan adalah karena mereka mendapat utang baru sebesar Rp 164,00 miliar, yang menyumbang arus kas dari pendanaan positif Rp 63,37 miliar.
Tapi ini pun hanya menutup defisit, bukan menciptakan kas yang sehat. Ketika membandingkan arus kas dengan liabilitas, jawabannya jelas: SWID tidak bisa melunasi utangnya dengan kas operasional saat ini. Arus kas operasional minus Rp 54,08 miliar, sedangkan liabilitas jangka pendek mencapai Rp 78,16 miliar.
Bahkan jika seluruh kas akhir periode Rp 22,75 miliar digunakan untuk membayar utang, tetap saja tidak cukup. Satu-satunya cara mereka bisa bertahan adalah dengan terus berutang. Jika bank tiba-tiba berhenti memberikan kredit atau suku bunga naik drastis, SWID akan langsung kesulitan membayar kewajibannya.
Saat ini, bisnis ini berjalan bukan karena kinerja operasionalnya yang sehat, tapi karena masih bisa mendapat pinjaman baru. Laporan keuangan SWID ini adalah contoh klasik bisnis properti yang tampak baik-baik saja di permukaan, tapi sebenarnya sangat bergantung pada utang. Laba masih ada, revenue masih mengalir, tapi kas operasi terus negatif.
Dengan semakin banyak uang yang terkunci dalam bentuk persediaan properti dan semakin besar ketergantungan pada utang, SWID bisa dikatakan sedang berjudi dengan masa depannya. Jika dalam 1-2 tahun ke depan mereka tidak berhasil menjual propertinya dalam jumlah besar, bisa dipastikan mereka akan semakin dalam ke pusaran utang. Ini bukan lagi soal bisnis yang berkembang, tapi soal seberapa lama bank masih mau kasih mereka napas.
SWID sekarang ibarat orang yang terus hidup dari kartu kredit tapi nggak punya penghasilan cukup buat bayar cicilan. Utang mereka makin menggunung, cashflow makin seret, dan satu-satunya harapan mereka adalah bisa jual properti sebelum debt collector (baca: bank) mulai mengetuk pintu. Total liabilitas mereka sudah naik drastis 54,23% ke Rp 208,93 miliar, sementara kas operasional justru minus besar Rp 54,08 miliar.
Ini bukan sekadar perusahaan yang butuh pendanaan, tapi lebih ke skenario “kalau nggak dapat duit tambahan, bisa tamat.” Utang terbesar SWID datang dari utang bank jangka panjang yang mencapai Rp 129,01 miliar, mayoritas dari Bank Mandiri BMRI dan BPD Jateng. Bank Mandiri sebelumnya kasih plafon kredit Rp 102,45 miliar, tapi kemudian direstrukturisasi jadi Rp 54,67 miliar dengan bunga 9% per tahun.
Ini jelas bukan karena mereka dermawan, tapi kemungkinan besar karena tahu SWID bakal kesulitan bayar kalau tetap di angka segitu. Lalu datanglah BPD Jateng dengan kredit baru Rp 40 miliar, tapi kali ini dengan bunga floating 11% per tahun. Artinya, kalau suku bunga naik, beban utang SWID bakal makin berat. Selain utang bank, ada juga utang usaha ke beberapa pemasok seperti PT Anugerah Hatatah Indah, PT Kalibesar Raya Utama, dan PT Sukanda Djaya.
Tapi jumlahnya masih jauh lebih kecil dibandingkan dengan pinjaman ke bank. Selain itu, ada juga utang lain-lain ke Mahayeni Tarigan dan Niza Zainatul sebesar Rp 8,63 miliar, sedikit turun dari tahun lalu Rp 8,83 miliar. Yang menarik, utang ini nggak berbunga dan nggak dijadikan jaminan. Bisa jadi ini semacam “utang sopan santun” yang kalau belum bisa dibayar, minimal masih bisa dinegosiasikan.
Tapi masalah utama SWID bukan cuma jumlah utang yang besar, melainkan kemampuan bayar yang meragukan. Liabilitas jangka pendeknya masih Rp 78,16 miliar, sementara kas akhir periode cuma Rp 22,75 miliar. Artinya, meskipun semua uang di rekening mereka dipakai buat bayar utang, tetap cuma bisa nutup 29% dari total kewajiban jangka pendek. Bahkan kalau mereka jual seluruh aset properti sekarang juga, belum tentu semuanya bisa cepat terjual dan langsung cair.
Sederhananya, semakin banyak uang yang mereka pinjam, semakin kecil kontrol mereka terhadap bisnis sendiri. Ini belum termasuk risiko lain seperti bunga floating yang bisa naik sewaktu-waktu, properti yang belum tentu laku cepat, dan arus kas operasional yang bocor di mana-mana.
SWID saat ini lebih bergantung pada bank daripada pada bisnisnya sendiri. Kalau arus kas operasional tetap negatif dan penjualan properti nggak naik signifikan, maka mereka harus cari uang dari tempat lain, entah lewat rights issue, private placement, backdoor listing, atau goreng saham habis-habisan. Kalau nggak ada yang berhasil? Ya, tinggal tunggu waktu sebelum mereka mulai putar otak cari pinjaman lagi, atau lebih buruk, gagal bayar.
Kalau melihat kondisi SWID sekarang, satu-satunya cara agar mereka tetap bertahan adalah dengan menggandeng bandar yang bisa membantu menaikkan harga saham. Tinggal cari siapa bandar yang mau goreng. Dengan cashflow operasional yang sudah jebol Rp 54,08 miliar dan utang jangka panjang yang meledak 203,87%, mereka butuh suntikan dana cepat.
Opsi realistisnya ada tiga: goreng saham, rights issue (RI) atau private placement (PP), atau cari jalan belakang dengan backdoor listing. Kalau mereka memilih RI atau PP, artinya mereka berharap masih ada investor yang mau masuk dan menyuntikkan modal. Masalahnya, dengan kondisi sekarang, siapa yang mau beli kalau laporan keuangannya menunjukkan perusahaan ini lebih banyak mengandalkan utang daripada menghasilkan cash nyata? Kalau RI atau PP dilakukan tanpa penggorengan harga saham terlebih dahulu, investor lama yang pegang saham bisa lebih nyangkut dalam. Solusinya? Butuh bandar buat mengerek harga dulu, biar yang beli di atas bisa menggantikan posisi mereka yang sudah siap keluar.
Kalau RI atau PP terasa terlalu berat, pilihan kedua adalah backdoor listing. Ini strategi klasik di mana mereka bisa mencari perusahaan lain yang butuh kendaraan publik, lalu melakukan merger atau akuisisi sehingga SWID bisa menyembunyikan masalah cashflow-nya di bawah nama baru. Dengan cara ini, perusahaan bisa tetap terlihat “sehat” di mata publik, padahal di dalamnya masih ada masalah likuiditas yang serius.
Ini bukan solusi jangka panjang, tapi setidaknya bisa memberi mereka napas lebih lama. Tapi kalau dua cara itu masih terlalu sulit, opsi paling cepat adalah goreng saham. Buat narasi bagus, mainkan sentimen pasar, dan bikin laporan keuangan kelihatan lebih menjanjikan. Ini butuh kerja sama bandar karena kalau retail yang masuk duluan, mereka bisa malah jadi korban terakhir.
Dengan persediaan yang sudah membengkak menjadi Rp 273,03 miliar, properti yang belum tentu cepat terjual, dan kas yang makin menipis, mereka butuh exit strategy sebelum kondisi keuangan makin memburuk. SWID butuh bandar untuk menaikkan harga saham sebelum mereka bisa menarik dana segar dari investor.
Ingin selangkah lebih maju dalam investasi? 🚀 Jadi Priority Member di PintarSaham dan dapatkan akses eksklusif ke analisis premium, rekomendasi terbaik, serta strategi investasi yang tidak dibagikan ke publik!
Jangan lewatkan kesempatan ini—klik link berikut sekarang dan raih keuntungan lebih maksimal! 👉https://bit.ly/PriorityMemberships
 adalah perusahaan yang bergerak di bidang pengembang properti dan pemborong dengan){kind=link}