Di postingan sebelumnya, saya sudah bahas tentang PURI yang anjlok dari harga 1300an ke 400an. Menurut saya sih, hal yang paling penting selain mengetahui bahwa PURI ini ternyata perusahaan rugi, maka kita juga perlu tahu apakah ini PURI dipimpin oleh manajemen yang bisa dipercaya. Soalnya kalau ternyata direktur atau komisarisnya nipu, maka game over sudah. Perusahaan meskipun rugi tapi kalau manajemennya jujur maka potensi turnaround itu tetap ada. Selain itu kita juga perlu tahu ini PURI sebenarnya punya lokasi properti di mana, takutnya lokasi propertinya di lokasi jin buang anak. Kita bisa belajar dari $DADA yang sampai bikin klarifikasi khusus kalau kantor mereka bukan di warung kelontong. Di PURI, pertanyaannya kurang-lebih mirip, apakah ini developer properti Batam yang beneran pegang lahan serius di area strategis, atau cuma main narasi di atas aset yang lokasinya jauh dari pusat aktivitas. Di saat harga saham sudah turun dari kisaran puncak 1.300an ke 400an lebih sedikit, investor seharusnya tidak lagi sekadar tanya kapan balik ke 1.300, tapi mulai gali siapa yang pegang kendali, bagaimana pola mereka memperlakukan pemegang saham minoritas, dan bagaimana struktur proyek di tanah yang mereka klaim. Karena kalau ternyata perusahaan ini dikelola seperti perusahaan keluarga yang terlalu tertutup, dengan utang bank besar dan kontrak ke pihak berelasi di mana-mana, maka risiko buat investor ritel bisa jauh lebih besar daripada sekadar angka rugi di laporan laba rugi.
Kalau dibedah dari sisi pemegang saham dulu, PURI itu bukan perusahaan yang kepemilikannya tersebar sehat, tapi emiten yang kontrolnya sangat terkonsentrasi. Pemegang saham pengendali utamanya adalah PT Bumi Kreasi Baru dengan porsi sekitar 76,80% dari total saham. Jadi lebih dari tiga perempat suara rapat umum pada dasarnya sudah dikunci oleh satu entitas. Di belakang Bumi Kreasi Baru ini berdiri para pendiri yang namanya juga nongol di manajemen, yaitu Eko Saputro Wijaya, Helli Saputra, David Tantri, dan Wagiman yang masing-masing juga pegang saham langsung kecil sekitar 0,80%. Buat investor, pola seperti ini punya dua wajah. Di satu sisi, ini menunjukkan skin in the game, para pengendali ikut naik turun bersama sahamnya sendiri. Di sisi lain, konsentrasi segede ini membuat suara pemegang saham minoritas praktis hanya formalitas. Kalau suatu hari ada kebijakan yang agak merugikan publik tapi menguntungkan kelompok pengendali, kecil sekali kemungkinan rapat umum bisa menggagalkannya.
Jajaran manajemen puncaknya sendiri juga memperkuat kesan bahwa ini emiten dengan DNA perusahaan keluarga. Direktur utamanya adalah Eko Saputro Wijaya. Direktur lain Helli Saputra adalah saudara sepupu Eko, sehingga dua posisi paling operasional diisi orang yang masih satu lingkar keluarga. Komisaris Utama Wagiman dan Komisaris David Tantri juga masuk kategori pendiri, sedangkan satu-satunya Komisaris Independen adalah Mazlan A Talib yang baru masuk menggantikan komisaris sebelumnya pada sekitar pertengahan 2025. Artinya, selama beberapa tahun awal setelah IPO, struktur komisarisnya lebih kental nuansa internal grup ketimbang desain dewan pengawas yang benar-benar independen. Komposisi seperti ini bukan otomatis jelek, tetapi jelas meningkatkan risiko blind spot, karena hampir semua kursi kunci diisi orang yang saling kenal dekat dan sudah lama berbisnis bersama.
Yang membuat analisis GCG PURI makin rumit adalah fakta bahwa nama yang sama muncul di banyak entitas satu grup. Eko Saputro Wijaya bukan hanya Direktur Utama PURI, tetapi juga Direktur Utama Bumi Kreasi Baru sebagai pemegang saham pengendali, sekaligus Komisaris Utama PT Puri Global Konstruksi, kontraktor inti yang mengerjakan proyek besar seperti The Monde City. Helli Saputra bukan hanya Direktur PURI, tetapi juga Komisaris Utama PT Putra Global Sukses yang terlibat kontrak jasa konstruksi dengan PURI. Secara teori, integrasi seperti ini bisa membuat koordinasi proyek lebih cepat, keputusan lebih lincah, dan margin lebih terkontrol karena mereka merasa menguasai rantai nilai dari hulu sampai hilir. Tetapi dari kacamata investor minoritas, struktur seperti itu adalah textbook contoh risiko konflik kepentingan, karena negosiasi harga dan syarat kontrak terjadi di antara entitas yang dikendalikan orang-orang yang sama.
Kalau ditanya apakah orang-orang ini terkenal, jawabannya bukan tipe nama yang sering muncul di televisi nasional atau jadi tokoh properti sekelas grup besar Jakarta. Mereka lebih beroperasi sebagai pemain Batam level regional yang aktif di properti, pelayaran, dan aneka bisnis lain di sekitar Kepulauan Riau. Ini tidak otomatis buruk, tetapi artinya investor tidak bisa mengandalkan reputasi nasional atau track record besar sebagai perisai. Yang bisa diandalkan hanya dua hal, yaitu jejak angka di laporan keuangan dan transparansi mereka ketika mengungkap transaksi dengan pihak berelasi. Di sini investor perlu ekstra kritis, karena pola transaksi dan struktur utang menunjukkan bahwa hubungan antar entitas satu grup bukan sekadar pelengkap, tetapi tulang punggung cara bisnis ini dijalankan.
Secara formal, PURI mengklaim mematuhi prinsip GCG, punya komite audit, fungsi audit internal, sekretaris perusahaan, dan sudah masuk daftar efek syariah OJK. Di atas kertas, semua checklist minimal ini terpenuhi. Tetapi begitu melihat struktur aslinya, masuk akal kalau kesimpulan netralnya adalah risiko tata kelola PURI ada di zona menengah ke tinggi, bukan di zona nyaman. Dominasi Bumi Kreasi Baru di angka 76,80% membuat segala keputusan strategis bisa lewat dengan mudah. Kekerabatan di jajaran direksi dan komisaris mengurangi jarak antara fungsi pengawas dan fungsi eksekutif. Di sisi pembiayaan, beberapa pendiri bahkan memberikan jaminan pribadi atas sebagian pinjaman dan fasilitas pembiayaan. Ini bisa dibaca sebagai komitmen serius melindungi perusahaan, tetapi juga menempelkan kepentingan pribadi mereka ke struktur utang, sehingga suatu hari bisa muncul dorongan kebijakan yang tidak selalu sejalan dengan kepentingan pemegang saham publik.
Risiko tata kelola yang paling jelas ada di transaksi pihak berelasi. PURI punya dua entitas berelasi yang sangat dominan di jalur konstruksi, PT Puri Global Konstruksi dan PT Putra Global Sukses. Keduanya menjadi penerima utama pembayaran konstruksi, antara lain untuk proyek seperti Monde Raffle Residence. Di laporan keuangan, utang usaha ke pihak berelasi ini mencapai sekitar 23,56 miliar, dengan sekitar 9,74 miliar ke Puri Global Konstruksi dan sekitar 8,35 miliar ke Putra Global Sukses. Dalam kondisi ideal, ini bisa diargumentasikan sebagai efisiensi, karena perusahaan memanfaatkan jaringan sendiri supaya struktur biaya lebih terkendali. Namun dari kacamata minoritas, ini adalah pintu terbuka ke risiko tunneling, yaitu potensi pengalihan nilai dari emiten publik ke kantong entitas pribadi grup melalui kontrak jasa yang mungkin tidak selalu dinegosiasikan dengan harga setara pihak independen. Apalagi ada momen ketika pengungkapan transaksi pihak berelasi material muncul tidak lama setelah aktivitas harga saham dinyatakan tidak biasa oleh bursa, yang secara psikologis membuat investor wajar merasa waspada.
Di luar hubungan dagang ini, ada juga kanal pendanaan dari pemegang saham pengendali lewat utang pihak berelasi sekitar 12,78 miliar. Pinjaman ini tanpa bunga dan jatuh temponya masih cukup panjang sampai sekitar 2027. Di satu sisi, ini menolong likuiditas karena perseroan mendapat modal kerja murah dan fleksibel di saat utang banknya berbunga cukup tinggi. Di sisi lain, posisi seperti ini makin mengukuhkan Bumi Kreasi Baru bukan hanya sebagai pemegang saham, tetapi juga sebagai kreditur yang menempel erat ke distribusi arus kas perusahaan. Kalau suatu hari terjadi situasi sulit, manajemen bisa berada dalam posisi di mana mereka cenderung lebih dulu melindungi hubungan dengan pemegang saham pengendali yang sekaligus kreditur, baru kemudian memikirkan kepentingan pemegang saham publik yang tidak punya posisi tawar senyaring itu.
Semua struktur tata kelola ini menjadi sangat relevan kalau disambungkan ke angka-angka Q3 2025 yang sudah dibahas sebelumnya. Anak usaha Puri Karya Bersama yang menggarap proyek superblok The Monde City membawa masuk pinjaman besar sekitar 200 miliar dari sindikasi 13 BPR pada tahun 2024. Utang berbunga konsolidasi meningkat tajam sehingga per 30 September 2025 total utang bank jangka pendek mencapai sekitar 158,90 miliar. Jaminan utang ini adalah tanah dan proyek The Monde City yang statusnya sudah menjadi ikon di neraca PURI. Eksekusi konstruksinya sendiri kembali melibatkan Puri Global Konstruksi, perpanjangan kontrak mereka sampai Maret 2025 menjadi sinyal bahwa jadwal pembangunan pernah bergeser dari rencana awal. Ketika kontraktor adalah pihak berelasi dan proyek utama menjadi jaminan utang jangka pendek yang besar, tata kelola dan integritas pengambilan keputusan bukan lagi isu kosmetik, tetapi faktor hidup mati kelancaran pembayaran bunga dan pokok pinjaman.
Investor berhak bertanya seblak-kritis, struktur seperti ini lebih melindungi kepentingan siapa. Di satu sisi, adanya jaminan pribadi dari para pendiri ke bank plus fakta bahwa mereka memegang mayoritas saham bisa dipandang sebagai bentuk all in. Kalau perusahaan gagal bayar, mereka ikut terbakar. Di sisi lain, ketika tekanan muncul, manuver yang dilakukan bisa saja mengutamakan penyelamatan posisi bank dan kelompok pengendali, misalnya dengan menjual aset tertentu ke entitas grup lain dengan skema yang tidak selalu optimal untuk pemegang saham minoritas. Di sini GCG bukan teori abstrak, tetapi garis pembatas antara turnaround yang adil dan penataan ulang struktur yang meninggalkan publik sebagai penonton.
Sekarang kita pindah ke pertanyaan yang tadi muncul soal lokasi. Apakah PURI punya tanah di lokasi jin buang anak, atau benar-benar di area yang layak kita sebut prime Batam. Jawabannya cenderung ke arah yang menenangkan, karena portofolio proyek PURI sepenuhnya berada di Pulau Batam dalam radius kawasan kota yang sudah berkembang. The Monde City berdiri di Pasir Putih area Sei Panas dan Bengkong, dekat koridor Batam Center yang menjadi pusat aktivitas bisnis dan pemerintahan. Lahan proyek ini sekitar 43.540 meter persegi dan tahap pertama mencakup empat tower apartemen dengan total 1.248 unit. Per akhir 2023 atau awal 2024, laporan menunjukkan sekitar 931 unit sudah terjual, atau kurang lebih 74,60%, dan per Q3 2025 kemajuan fisik konstruksi disebut sudah di area 88%. Ini bukan tipikal proyek di lahan kosong antah-berantah, melainkan benar-benar menempel ke pusat kota Batam.
Monde Raffle Residence berada di Tanjung Buntung kawasan Bengkong yang dekat pesisir, dengan luas lahan sekitar 95.620 meter persegi, terdiri dari rumah tapak dan ruko. Progres fisik sekitar 75% per Q3 2025 dengan ratusan unit yang sudah terjual. Morington berdiri di kawasan Pasir Putih Batam Center dengan lahan sekitar 67.000 meter persegi, progres fisiknya masih lebih awal sekitar 17% tetapi sudah mencatat penjualan lebih dari seratus unit. Ada juga proyek komersial Monde Bay, serta beberapa proyek yang sudah selesai seperti The Monde Residence, The Monde Signature, De Monde Bay Residence, De Monde Junction, De Diamond Residence II, dan apartemen Permata Residences di Baloi Indah yang bangunannya sudah 100% selesai dengan penjualan sekitar 69,18%. Kalau investor khawatir kantor atau proyek mereka cuma numpang alamat di warung kelontong seperti candaan di kasus lain, di sini minimal secara fisik bangunan-bangunan itu benar-benar ada dan berdiri.
Dari sisi cadangan lahan, PURI tidak bisa dibilang raksasa nasional, tetapi untuk skala Batam mereka punya posisi lumayan solid. Total landbank sekitar 106.000 meter persegi atau 10,6 hektare. Sekitar 6.000 meter persegi adalah tanah milik sendiri di Sei Panas yang dicatat sebagai tanah yang akan dikembangkan. Nilai buku lahan ini per 30 September 2025 sekitar 13,40 miliar, sehingga biaya tercatat rata-rata sekitar 2,23 juta per meter persegi atau sekitar 22,33 miliar per hektare. Ada juga kerja sama operasi dengan perusahaan lain di Tanjung Uncang untuk lahan sekitar 100.000 meter persegi. Lahan ini belum banyak berkontribusi ke angka pra penjualan dan masih lebih mirip opsi jangka panjang. Di atas itu, The Monde City sendiri merupakan lahan sekitar 43.530 meter persegi yang sudah masuk ke persediaan real estat, bukan lagi sekadar landbank, artinya sedang dalam tahap monetisasi melalui pra penjualan dan pembangunan.
Menariknya, kalau kita bandingkan nilai tercatat dengan nilai wajar versi penilai independen, beberapa aset tanah PURI justru tampak undervalued di neraca. Penilaian KJPP beberapa tahun lalu memberi nilai sekitar 17,25 miliar untuk tanah 6.000 meter persegi di Sei Panas, yaitu sekitar 2,88 juta per meter persegi. Sementara nilai tercatat sekarang masih sekitar 13,18 sampai 13,40 miliar, atau sekitar 2,20 sampai 2,23 juta per meter persegi. Artinya, untuk lahan ini saja ada selisih sekitar 4 miliar antara nilai buku dan nilai pasar versi penilai pada tahun 2019, belum termasuk potensi kenaikan harga tanah Batam beberapa tahun terakhir. Untuk lahan The Monde City, harga perolehan sekitar 2 juta per meter persegi juga tidak jauh dari nilai wajar sekitar 2,15 juta per meter menurut KJPP ketika diukur di awal. Ini memberi indikasi bahwa PURI tidak membeli tanah di harga yang kemahalan, setidaknya saat akuisisi. Untuk investor yang suka menghitung nilai aset bersih wajar atau NAV, kombinasi tanah dicatat berdasarkan biaya historis sementara harga pasar terus merangkak naik berarti ada nilai tersembunyi yang tidak tercermin penuh di ekuitas di neraca.
Tentu saja, nilai tersembunyi di tanah tidak otomatis menjawab pertanyaan awal, apakah manajemen ini amanah atau tidak. Yang bisa dijawab dari data adalah bahwa sampai laporan keuangan Q3 2025, tidak tampak catatan perkara pidana besar, sengketa lahan material, atau sanksi berat terhadap perusahaan dan manajemennya. Struktur SHGB proyek dipaparkan jelas, model kerja sama lahan dengan pemilik tanah juga dijelaskan, dan tidak ada kasus besar yang membuat aset mereka tiba-tiba status quo. Dari sisi tata kelola, risikonya bukan pada apakah manajemen tertangkap tangan melakukan kecurangan, tetapi pada apakah struktur yang sangat terafiliasi ini akan dipakai secara sehat atau dieksploitasi pelan-pelan dengan gaya yang sulit dideteksi dari luar.
Di sinilah investor perlu realistis. PURI bukan perusahaan properti abal-abal yang alamatnya samar dan propertinya cuma ada di brosur. Proyeknya nyata, lokasinya cukup strategis di Batam, dan angka pra penjualannya menunjukkan minat pasar yang tidak main-main. Di sisi lain, ini juga bukan perusahaan yang tata kelolanya rapi seperti buku teks, dengan dewan komisaris independen kuat dan pemegang saham besar yang tersebar di berbagai institusi. Ini adalah perusahaan dengan kontrol keluarga yang dominan, transaksi berelasi yang signifikan, leverage bank yang tinggi, dan struktur proyek yang mengandalkan satu dua aset utama sebagai jaminan. Kombinasi antara hidden asset di tanah, hidden value di liabilitas kontrak, dan hidden risk di transaksi pihak berelasi membuat saham ini lebih mirip permainan high risk high reward daripada posisi defensif jangka panjang.
Jadi ketika melihat PURI di harga empat ratusan setelah terjun dari kisaran 1.300an, pertanyaan yang seharusnya muncul bukan sekadar apakah bisa balik ke 1.300. Pertanyaan yang lebih relevan adalah apakah investor siap menaruh uang di perusahaan di mana pemegang saham pengendali memegang hampir seluruh kartu, kontraktor dan vendor besar berada di bawah payung yang sama, utang bank jangka pendek menumpuk di atas proyek yang belum sepenuhnya selesai, dan nilai tanah di neraca mungkin masih di bawah nilai wajar. Kalau manajemen mampu mengeksekusi proyek seperti The Monde City sampai tuntas, mengkonversi liabilitas kontrak ratusan miliar menjadi laba dan kas, membayar utang bank, dan menjaga fairness transaksi dengan pihak berelasi, maka struktur yang hari ini terlihat berisiko bisa berubah jadi cerita turnaround yang menyenangkan. Tetapi kalau eksekusinya seret, jadwal molor, atau tata kelola tidak cukup kuat menahan godaan untuk mengutamakan entitas satu grup, maka investor yang masuk di harga tinggi bisa sadar terlambat bahwa masalah utama bukan cuma perusahaan rugi, melainkan siapa yang memegang kemudi dan ke mana mereka sesungguhnya ingin membawa kapal.
Disclaimer : Seluruh konten yang disajikan oleh PintarSaham.id, baik berupa artikel, video, caption media sosial, maupun materi edukasi lainnya, bersifat informatif dan edukatif. Konten ini bukan merupakan ajakan untuk membeli atau menjual efek tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai rekomendasi investasi. PintarSaham.id dan seluruh timnya tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang dibuat berdasarkan informasi dari konten ini. Keputusan investasi sepenuhnya menjadi tanggung jawab masing-masing individu.
Penasaran saham mana yang lagi cakep secara fundamental & teknikal? Klik di sini biar nggak ketinggalan cuan!
