PT Eastparc Hotel Tbk (kode saham EAST) adalah emiten yang tampaknya biasa saja di permukaan, hanya punya satu hotel bintang lima di Yogyakarta dengan nama yang sama. Tapi begitu menyelami laporan keuangan konsolidasian Q2 2025, semua asumsi tentang perusahaan hospitality konservatif langsung terpental jauh.
Di balik kerapihan halaman taman hotel dan nuansa tropis yang fotogenik, Eastparc menyimpan satu kejutan besar yang belum pernah dilakukan emiten mana pun di Bursa Efek Indonesia. Mereka adalah perusahaan terbuka pertama bareng COIN yang secara resmi mengakumulasi Bitcoin dan Ethereum, dan fakta ini dibuktikan langsung dalam laporan keuangan mereka.
EAST didirikan oleh Khalid bin Omar Abdat dan sampai sekarang tidak punya anak usaha, tidak memiliki entitas induk, tidak melakukan joint venture, dan tidak menjalankan bisnis lain di luar satu hotel yang menjadi sumber seluruh pendapatan. Dengan jumlah kamar 192 unit dan status hotel bintang lima yang berada di jantung wisata domestik DIY, Eastparc mencerminkan model bisnis hospitality single property yang sederhana, bersih, dan mudah dianalisis.
Pemasok utama untuk keperluan makanan dan minuman adalah PT Sukanda Jaya (SIS) Geng DMND, distributor besar di bidang makanan beku dan dairy. Pelanggannya tersebar, didominasi wisatawan domestik dan acara MICE, tanpa ada satu entitas pun yang menyumbang lebih dari 10 persen pendapatan. Dengan kata lain, transaksi pihak berelasi sangat minimal, tidak ada konsentrasi revenue ke satu klien, dan tidak ada ketergantungan vendor yang berbahaya.
Namun kesederhanaan struktur ini tidak berarti manajemen Eastparc pasrah dengan nasib konvensional. Pada semester I 2025, manajemen secara aktif menempatkan dana perusahaan ke dalam tiga kelompok instrumen keuangan yaitu deposito berjangka, aset keuangan lainnya (terdiri dari saham dan forward-linked deposit), serta yang paling mencolok adalah aset kripto berupa Bitcoin dan Ethereum.
Total portofolio non-core ini mencapai Rp8,48 miliar, terdiri dari Rp3,00 miliar deposito, Rp1,27 miliar saham dan FLD, serta Rp4,21 miliar kripto. Secara proporsional, portofolio ini hanya 1,7 persen dari total aset perusahaan sebesar Rp494 miliar. Namun secara simbolik, ini adalah langkah penting yang membuat EAST menjadi ikon pionir di BEI untuk kategori perusahaan yang masuk eksposur digital asset legal.
Dari laporan arus kas dan laba rugi, kita tahu bahwa bunga dari deposito memberi pendapatan Rp114 juta selama 6 bulan, atau sekitar 11,8 persen per tahun jika disetahunkan. Angka ini sangat impresif dan jauh lebih tinggi dari BI rate 6,25 persen. Namun dari sisi saham dan FLD, EAST mencatat kerugian nilai wajar sebesar Rp562 juta, yang artinya mereka kehilangan hampir separuh nilai dari awal tahun. Sementara itu, investasi Bitcoin dan Ethereum dicatat menggunakan metode biaya perolehan, sehingga belum tercermin nilai pasar aktualnya.
Padahal, harga BTC dan ETH naik sekitar 35 sampai 40 persen sepanjang semester pertama 2025. Jadi secara ekonomi, EAST mungkin sedang duduk di atas potensi keuntungan taktercatat sebesar Rp1 sampai Rp1,5 miliar. Tapi secara akuntansi, portofolio itu tetap terlihat netral, bahkan sedikit menekan ekuitas karena beban akumulasi belum seimbang dengan hasil.
Jika menilik sumber utama pendapatan dan laba, EAST tetap sangat fokus pada bisnis inti hotel. Dari Rp44,35 miliar pendapatan selama Januari sampai Juni 2025, diperkirakan sekitar 60 persen berasal dari sewa kamar, 30 persen dari F&B, dan sisanya dari sewa event serta pendapatan bunga investasi. Laba usaha operasional tercatat Rp16,32 miliar, dengan laba bersih akhir Rp12,62 miliar setelah memperhitungkan beban keuangan, kerugian nilai wajar investasi, dan pajak.
Dari sisi arus kas, EAST sangat sehat. Cash from operation (CFO) mencapai Rp16,71 miliar, yang artinya kas dari tamu cukup untuk menutup semua kebutuhan operasional dan menyisakan ruang untuk investasi dan pelunasan utang. Bahkan cashflow ini lebih besar dari laba bersih, yang menunjukkan bahwa tidak ada laba kertas atau pembengkakan piutang fiktif.
Namun tidak semua sinyal positif. Muncul satu red flag potensial dari lonjakan nilai pada akun aset takberwujud dari hanya Rp5 juta menjadi Rp4,21 miliar. Lonjakan ini sepenuhnya karena pembelian Bitcoin dan Ethereum. Karena belum direvaluasi dengan metode fair value, nilai ini belum mencerminkan potensi fluktuasi yang bisa terjadi jika pasar kripto jatuh mendadak.
Kita bicara risiko volatilitas harian hingga dua digit persen. Dan karena IFRS mulai mensyaratkan fair value recognition untuk digital asset, manajemen EAST perlu menyiapkan strategi jika pada akhir tahun nanti kerugian kripto harus dibukukan. Artinya, manajemen sedang bermain di ranah yang sangat berbeda dari sifat bisnis hotel yaitu volatilitas, likuiditas, dan risiko ekstrem.
Kelebihan EAST cukup kuat. Struktur sederhana, margin usaha tinggi (NPM 28 persen), cashflow sehat (CFO lebih besar dari laba), utang rendah (bunga hanya Rp145 juta semester I), dan posisi kas solid. Dengan valuasi sekarang Rp97 per saham, berarti market cap sekitar Rp400 miliar.
Dibandingkan dengan ekuitas Rp473 miliar, berarti PBV hanya 0,85 kali. Ini terbilang murah untuk emiten dengan aset tanah dan bangunan di pusat kota Jogja. Tapi kekurangannya juga mencolok. Hanya satu hotel, tidak ada diversifikasi aset fisik, free float saham rendah, dan adanya eksposur spekulatif ke aset kripto. Mereka lebih pilih diversifikasi ke kripto ketimbang bangun hotel baru dengan risiko kena palak ormas preman.
Jika BTC dan ETH longsor 40 persen dalam satu kuartal dan hotel mengalami penurunan okupansi akibat faktor eksternal seperti bencana atau resesi, seluruh perlindungan itu hilang. Ekuitas bisa terkikis, dan karena valuasi saham masih stagnan, investor bisa kehilangan minat. Tapi kalau BTC ETH terbang ke 1 juta dollar, cuan kotos – kotos itu EAST.
Untuk valuasi ideal, dalam skenario konservatif EAST bisa naik ke PBV 1,0 kali yaitu harga sekitar Rp115. Dalam skenario optimistis, jika laba bisa tumbuh ke Rp35 miliar dan pasar memberi valuasi PER 12 kali dan PBV 1,2 kali, maka harga wajar bisa menyentuh Rp140 sampai Rp150. Tapi syaratnya berat. Okupansi harus naik, beban operasional harus tetap terkendali, pendapatan investasi harus positif, dan aset kripto tidak boleh jadi bom waktu. Jika semua itu gagal, valuasi bisa stuck di bawah nilai buku dan EAST jadi classic value trap, saham yang murah tapi tidak menarik pasar.
Intinya, EAST adalah hidden gem dengan kondisi spesifik. Perusahaan pertama di Indonesia yang secara legal dan transparan mengakumulasi Bitcoin dan Ethereum, tercatat langsung dalam laporan keuangan. Namun gem ini tersembunyi dalam wadah fragile, hotel tunggal, pasar yang sensitif, dan sentimen publik yang bisa berubah hanya karena satu berita buruk soal kripto.
Buat investor yang paham risiko dan bisa membaca psikologi pasar, EAST bisa jadi early entry untuk rerating dan potensi penggabungan dunia old economy hospitality dengan spekulasi dunia digital. Tapi buat investor konservatif, EAST tetap harus dicermati hati-hati. Sebab dalam dunia hospitality, tidur di kamar yang nyaman tidak selalu berarti tidur di saham yang tenang.
Penasaran saham mana yang lagi cakep secara fundamental & teknikal? Klik di sini biar nggak ketinggalan cuan!
