CTRA masih mengandalkan penjualan rumah, kavling, dan apartemen sebagai mesin pendapatan utama. Dari total revenue Rp 2,73 Triliun di Q1 2025, porsi real estate mencapai Rp 2,17 T atau 79%. Sisanya? Pendapatan sewa mal, hotel, dan kantor menyumbang Rp 0,35 T (13%), sedangkan pendapatan lain-lain seperti jasa pengelolaan properti hanya Rp 0,21 T.
Artinya, 4/5 dari uang yang masuk itu sifatnya non-recurring, sekali jual, kelar, tinggal tunggu proyek baru. Ini seperti Pak Toto yang jualan bakso di mana setiap mangkok harus ditawarin lagi, harus ada pembeli baru, dan nggak ada yang otomatis langganan tiap bulan. Bandingkan dengan BudiDolDol Judd Old yang sekali viral bisa panen views terus-terusan. Di CTRA, recurring income itu penting, tapi porsinya belum dominan.
Lalu, kita masuk ke dapur akuntansi. Laba bersih Q1 tercatat Rp 668 M, naik dari tahun sebelumnya. Gross margin 51,3% dan operating margin 34,2%, cukup tebal untuk ukuran developer.
Ini efek langsung dari warisan tanah murah yang dulu dibeli atau diperoleh lewat joint operation. Bahkan, nilai tanah yang dicatat di neraca masih Rp 9,78 Triliun, padahal valuasi wajar dari appraisal independen Rp 27,24 T alias ada hidden gem reserve sebesar Rp 17,4 Triliun.
Inilah yang bikin margin kotor properti mereka bisa awet di atas 50% walau harga semen, baja, dan tenaga kerja naik terus. Kalau tanahnya dinilai ulang dan dicatat dengan fair value, PBV CTRA bisa jeblok makin murah ke bawah 0,4× sekarang. Tapi standar akuntansi PSAK belum mengizinkan itu. Jadi untuk saat ini, potensi itu cuma bisa dipakai buat jaminan pinjaman, bukan buat nyenengin investor langsung.
Tapi sayangnya, uang itu belum nyata. Arus kas operasi (CFO) di Q1 2025 justru defisit Rp 95,7 M. Padahal laba di atas kertas cukup gemuk. Kalau kita bongkar, penyebabnya karena penerimaan dari pelanggan baru Rp 1,84 T, tapi biaya kontraktor dan supplier udah Rp 1,46 T, ditambah gaji, bunga, dan pajak total Rp 633 M.
Jadi meskipun mereka punya laba, duitnya belum masuk, alias masih nyangkut di piutang atau belum jatuh tempo. Ini mirip Pak Toto yang tiap hari rame, tapi pelanggan minta nyicil. Di sisi lain, recurring income dari sewa belum cukup besar untuk nutup semua biaya tetap. Kalau analogi BudiDolDol punya view YouTube yang stabil tiap bulan dan bisa nutup operasional, CTRA belum sampai sana.
Masalah lain yang gak kalah penting adalah soal cashflow yang makin ketat. Kontrak liabilitas alias uang muka dari pembeli rumah/apartemen turun 8% dari Rp 11,15 T jadi Rp 10,25 T. Ini alarm serius karena cashflow di properti sangat bergantung pada marketing sales. Kalau kontrak liabilitas ini turun, artinya penjualan baru lebih lambat daripada progress serah terima.
Sementara dari sisi liabilitas, profil utangnya juga mulai bergeser ke arah riskan. Wesel bayar SGD (global bond) senilai Rp 1,85 T seluruhnya sudah akan jatuh tempo dalam 12 bulan ke depan, artinya tidak ada lagi buffer tenor panjang. Sementara pinjaman bank jangka panjang juga turun 8% menjadi Rp 4,84 T, dan sebagian besar direklas ke current maturities.
Total utang berbunga yang jatuh tempo dalam setahun tembus Rp 2,68 T. Meskipun kas masih Rp 9,74 T, tapi kalau terus digunakan buat bayar proyek dan beli lahan (capex Q1 Rp 275 M, termasuk pembelian tanah Rp 131 M), likuiditas bisa susut cepat. Ini seperti Pak Toto yang masih punya saldo tabungan Rp 10 juta, tapi harus bayar kontrakan ruko Rp 7 juta bulan depan dan supplier bakso minta lunas.
Positifnya, utang CTRA masih tergolong ringan dibanding modal sendiri. Debt-to-equity ratio 0,84×, turun dari 0,91×. Bahkan interest coverage masih di level 2,9×. Tapi di sisi lain, suku bunga floating masih 29% dari total pinjaman. Kalau BI-rate naik 100 bps lagi, beban bunga bisa naik sekitar Rp 30 M setahun. Ini akan potong laba bersih langsung, dan bisa menekan net margin yang sekarang masih 24,5%.
Risiko eksternal lainnya adalah nilai tukar. CTRA punya net liabilitas valas sekitar Rp 1,77 T, khususnya dari utang bond dalam bentuk dollar Singapura. Akibat depresiasi rupiah kuartal ini, mereka rugi translasi Rp 61,6 M. Rugi ini nonkas, tapi tetap potong ekuitas dan bisa mengganggu metrik solvabilitas jika makin besar.
Transaksi pihak berelasi? Aman. Piutang antar entitas cuma Rp 26,3 M dan utang Rp 15,4 M, semuanya tanpa bunga dan tidak signifikan (< 0,1% aset/liabilitas). Tidak ada indikasi transaksi nyeleneh atau tunneling. Sengketa hukum besar juga nihil. Semua proyek joint operation tercatat jelas di akta notaris. Tapi sebagian HGB mereka akan jatuh tempo 2027–2044, jadi biaya perpanjangan lahan ke depan tetap perlu dianggarkan.
Jadi CTRA ini perusahaan yang punya fundamental bagus tapi lagi diuji oleh struktur bisnisnya sendiri. CTRA itu perusahaan besar yang cara jualannya masih manual, dengan dependensi tinggi pada penjualan baru dan uang muka.
Di saat pasar properti lesu, mereka gak punya cukup banyak aset pasif seperti recurring income untuk jadi sabuk pengaman penuh. Tapi kalau marketing sales bisa rebound dan refinancing bisa ditutup dengan bunga masuk akal, CTRA masih bisa balik ke jalur pertumbuhan.
Dari sudut pandang investor, saham CTRA di harga 985 rupiah punya valuasi murah karena PBV 0,81×, PER 6,9×, dan cadangan kas Rp 9,74 T. Tapi investor harus sadar, ini bukan saham tipe BudiDolDol yang hidup dari adsense terus-menerus.
Harapan investor adalah marketing sales Q2-Q4 rebound ≥ Rp 2 T per kuartal, refinancing SGD bond berhasil, CFO balik positif di semester II. Kalau skenario ini tercapai, harga bisa naik ke 1.200–1.300 IDR.
Tapi kalau presales makin lesu dan refinancing mahal, harga bisa jeblok ke 750-an rupiah. Sebab, di dunia saham seperti di dunia bakso, pelanggan bisa berubah haluan dengan cepat, dan reputasi masa lalu tidak cukup untuk bayar cicilan besok.
Mau belajar cara pilih saham yang sehat & potensial secara teknikal dan fundamental? Mulai dari sini!
