Laporan keuangan BSDE tahun 2024 terlihat sangat impresif di permukaan, terutama dari sisi laba bersih yang melonjak tinggi. Perusahaan mencatatkan laba bersih konsolidasian sebesar Rp 4,92 triliun, naik lebih dari dua kali lipat dari tahun 2023 yang sebesar Rp 2,26 triliun. Laba yang diatribusikan kepada pemilik entitas induk pun naik tajam menjadi Rp 4,36 triliun, menghasilkan EPS sebesar Rp 208 per lembar saham.
Margin keuntungan juga membaik drastis, dengan net profit margin (NPM) melejit ke 31,6%, dibanding tahun sebelumnya yang hanya 16,9%. Sekilas ini menunjukkan performa operasional yang luar biasa. Tapi kalau diperhatikan lebih dalam, ada satu pos yang berperan sangat besar terhadap lonjakan laba ini: gain on bargain purchase sebesar Rp 1,55 triliun.
Gain on bargain purchase ini adalah keuntungan akuntansi yang muncul karena BSDE membeli entitas anak SMDM dengan harga lebih rendah dari nilai wajar aset bersih yang dimiliki perusahaan tersebut. Dalam laporan keuangan, selisih antara nilai aset yang didapat dengan harga beli itu langsung dicatat sebagai laba.
Namun penting untuk dipahami bahwa ini bukan laba kas, bukan hasil dari penjualan produk, dan bukan hasil dari efisiensi biaya operasional. Ini murni pencatatan di atas kertas. Jadi, meskipun secara angka meningkatkan profitabilitas dan rasio keuangan, keuntungan ini tidak bisa digunakan untuk bayar utang, tidak bisa dibagikan sebagai dividen, dan tidak menambah kas perusahaan. Jika pos ini dikeluarkan dari perhitungan, maka laba bersih BSDE akan turun menjadi sekitar Rp 3,3 triliun, yang tentu saja tetap besar, tapi jauh lebih moderat.
Dari sisi pendapatan, BSDE membukukan kenaikan pendapatan dari Rp 11,54 triliun di tahun 2023 menjadi Rp 13,80 triliun di 2024, naik sekitar 19,5%. Pendapatan ini masih didominasi oleh penjualan properti, khususnya kavling tanah dan rumah tapak. Menariknya, beban pokok penjualan justru turun dari Rp 5,13 triliun menjadi Rp 4,98 triliun, menghasilkan gross profit margin (GPM) sebesar 63,9%, naik dari tahun lalu yang berada di level 55,6%.
Laba usaha pun melonjak menjadi Rp 4,47 triliun dari sebelumnya Rp 2,91 triliun, mencerminkan operating margin (OPM) yang meningkat menjadi 32,4%. Kenaikan ini terjadi meski beban penjualan dan administrasi meningkat cukup besar — dari total Rp 3,11 triliun menjadi Rp 3,94 triliun — seiring dengan ekspansi proyek dan peningkatan aktivitas pemasaran.
Namun, semua capaian di atas perlu ditimbang dengan satu fakta penting: cash flow-nya tidak sejalan. Arus kas dari aktivitas operasi (CFO) hanya Rp 0,92 triliun, naik sedikit dari Rp 0,84 triliun tahun sebelumnya. Ini sangat kecil jika dibandingkan dengan laba bersih yang mencapai hampir Rp 5 triliun. Selisih lebih dari Rp 4 triliun tersebut menunjukkan bahwa sebagian besar laba tidak menghasilkan kas nyata. Pos-pos seperti gain on bargain purchase, perubahan nilai wajar, serta akumulasi piutang dan persediaan menjadi penyebab utama rendahnya cash flow.
Jika dihitung lebih lanjut, free cash flow (FCF) — yaitu CFO dikurangi belanja modal — hanya mencapai sekitar Rp 0,85 triliun, atau sekitar 6,1% dari total pendapatan tahun ini.
Aset BSDE tumbuh dari Rp 66,83 triliun menjadi Rp 76,03 triliun, atau naik sekitar 13,8%. Pertumbuhan ini sebagian besar berasal dari aset tidak lancar, seperti tanah belum dikembangkan yang naik dari Rp 14,05 triliun menjadi Rp 17,71 triliun, serta properti investasi yang tumbuh dari Rp 9,22 triliun menjadi Rp 11,76 triliun.
Di sisi lain, kas justru menurun dari Rp 9,43 triliun menjadi Rp 8,96 triliun, yang menandakan bahwa pertumbuhan aset tidak diiringi dengan pertumbuhan likuiditas. Persediaan juga meningkat signifikan dari Rp 14,31 triliun menjadi Rp 16,86 triliun, yang artinya makin banyak proyek yang masih dalam tahap pengembangan atau belum terjual, dan ini bisa memperpanjang siklus konversi kas perusahaan.
Dari sisi liabilitas, total utang naik menjadi Rp 28,71 triliun dari sebelumnya Rp 25,64 triliun. Kenaikan ini utamanya berasal dari utang bank jangka panjang yang naik menjadi Rp 10,59 triliun, serta utang obligasi dan sukuk jangka pendek sebesar Rp 2,05 triliun. Ada juga pos baru yakni utang akuisisi sebesar Rp 1,10 triliun, yang muncul akibat akuisisi entitas anak yang dicicil pembayarannya.
Total utang berbunga BSDE per akhir 2024 diperkirakan mencapai Rp 14,4 triliun, sementara kas hanya Rp 8,96 triliun. Artinya, BSDE memiliki net debt sekitar Rp 5,46 triliun. Dengan FCF hanya Rp 0,85 triliun, perusahaan membutuhkan waktu sangat panjang — lebih dari 15 tahun — jika ingin melunasi seluruh utang hanya dari arus kas bebas. Ini menunjukkan bahwa pembayaran utang masih sangat bergantung pada keberhasilan pre-sales proyek dan kemungkinan refinancing.
Siklus konversi kas (cash conversion cycle) BSDE pun sangat panjang, diperkirakan mencapai 1.100 hari atau sekitar tiga tahun. Ini karena inventory days yang sangat tinggi, yaitu lebih dari 1.100 hari, yang menggambarkan bahwa stok tanah dan properti memerlukan waktu lama untuk berubah menjadi kas. DSO tetap rendah di kisaran 8 hari, mencerminkan pembayaran yang cepat dari konsumen pasca serah terima. Namun, lamanya proyek dikembangkan dan belum diserahterimakan menyebabkan penumpukan persediaan dan membuat arus kas menjadi tertahan dalam waktu lama.
Secara valuasi, dengan harga saham di Rp 800, kapitalisasi pasar BSDE mencapai Rp 16,94 triliun. Jika dibandingkan dengan laba bersih, maka PER-nya sekitar 3,9x, PBV 0,41x, dan EV/EBIT 5x. Sekilas terlihat sangat murah, namun jika menggunakan free cash flow sebagai basis, maka P/FCF naik ke 20x dan EV/FCF mencapai 26,4x, yang mencerminkan bahwa perusahaan tidak semurah kelihatannya jika tolok ukurnya adalah kas nyata yang dihasilkan.
Return on Equity (ROE) berada di 11,3%, Return on Assets (ROA) di 6,1%, dan Return on Invested Capital (ROIC) sebesar 11,8%. Tapi saat dibandingkan dengan estimasi WACC sebesar 12,4%, maka ROIC masih sedikit lebih rendah, yang artinya secara teoretis BSDE belum menciptakan nilai tambah bersih untuk pemegang saham.
BSDE menunjukkan kinerja keuangan yang kuat dari sisi pertumbuhan pendapatan dan laba, dengan margin yang tinggi dan efisiensi biaya yang membaik. Namun, sebagian dari kenaikan laba berasal dari pos non-kas dan non-berulang, sementara arus kas operasi dan free cash flow masih relatif rendah. Struktur pendanaan masih bergantung pada utang berbunga, dan cash flow yang dihasilkan saat ini belum cukup untuk menutup kewajiban jangka panjang secara penuh.
Maka, keberlanjutan kinerja keuangan BSDE ke depan akan sangat ditentukan oleh kemampuan mereka dalam merealisasikan penjualan proyek-proyek yang sedang dikembangkan, menjaga efisiensi belanja modal, serta mengelola struktur modal dengan hati-hati agar tidak membebani arus kas yang terbatas.
Jangan lewatkan kesempatan ini—klik link berikut sekarang dan raih keuntungan lebih maksimal! https://bit.ly/PriorityMemberships
