Skydrugz Corner: SSIA
SSIA atau PT Surya Semesta Internusa Tbk adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang jasa konstruksi, pengembang kawasan industri, properti komersial, dan perhotelan melalui penyertaan pada entitas anak.
SSIA mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Indonesia dan menjadi perusahaan publik pada 27 Maret 1997.
Beberapa bidang property yang dimiliki SSIA antara lain Suryacipta City of Industry, hotel Gran Melia Jakarta, Melia Bali Villas & Spa Resort, Banyan Tree Ungasan Resort – Bali dan BATIQA Hotels.
Di tahun 1991, SSIA mengembangkan kawasan industri seluas 1400 hektar di Karawang. Di tahun 1994 mereka mengakuisisi NRCA.
Di 2006 mereka mengembangkan Banyan Tree Resort di Ungasan Bali. Di 2011, mereka melakukan Stocksplit 1:4.
Di 2012 pertama kali mereka bagi dividen setelah IPO sejak 1997. Di tahun ini juga mereka investasi di Tol Cipali.
Di 2013 mereka meng-IPO-kan NRCA. Di tahun setelahnya, 2014, mereka mulai melakukan akuisisi lahan di Subang. Awalnya mereka hanya akuisisi 723 hektar, namun mereka sudah mengantongi izin akuisisi lahan hingga 2000 hektar di Subang.
Di 2015 mereka masuk bisnis pergudangan bareng Mitsui. Di 2016 mereka resmi punya 6 cabang Hotel BATIQA.
Di 2017 mereka jual tol Cipali di valuasi PBV 3. Dengan nilai penjualan 2,34 Triliun rupiah. Dan SSIA mendapatkan dana sekitar Rp 1,82 triliun dari penjualan tersebut. Karena Cipali dimiliki bersama dengan SRTG. Dan mereka menjualnya ke Astra Infra.
Jajaran Komisaris dan Direksi
Komisaris dan direksi SSIA diisi oleh para veteran. Mulai dari Hagianto Kumala, yang merupakan mantan pentinggi Astra. Hingga Emil Salim yang merupakan mantan menteri di era Orde Baru.
Dirut SSIA adalah Johanes Suriadjaja yang merupakan keponakan dari William Soeryadjaya, pendiri Astra.
Jadi bisa dikatakan kalau SSIA memiliki koneksi dengan old Astra. Sebagai buktinya mereka pernah punya Tol Cipali yang merupakan tol yang dimiliki bersama dengan SRTG. Dan kita tahu bersama bahwa SRTG merupakan perusahaan yang didirikan oleh Edwin Soeryadjaya, yang merupakan anak dari William Soeryadjaya.
Akses Subang Smartpolitan
Laporan Keuangan Q3 2021 SSIA bisa dikatakan kurang oke. Tapi saya percaya perusahaan bisa Turnaround di masa depan dengan proyek Smartpolitan Subang.
Proyek Smartpolitan Subang SSIA didukung oleh IFC atau International Finance Corporation, yakni organisasi anak World Bank, yang didedikasikan untuk membantu sektor swasta di beberapa negara berkembang. International Finance Corporation merupakan anggota Bank Dunia, yang berfokus secara eksklusif pada sektor swasta.
Di 2018 SSIA sebenarnya berencana merilis obligasi untuk untuk mendanai proyek Subang mereka. Tapi rencana itu diurungkan karena tiba-tiba IFC ingin mendanai proyek tersebut, dengan syarat proyek tersebut harus mematuhi kaidah ESG dan Green Economy.
SSIA ingin mengembangkan Subang Smartpolitan karena kawasan ini dekat dengan Bandara Kertajati, Pelabuhan Patimban dan jaringan tol Trans Jawa.
Subang Smartpolitan sendiri merupakan satu dari 13 kota baru di wilayah pengembangan Metropolitan Rebana Cirebon, Patimban dan Majalengka.
Terdapat tujuh daerah yang masuk dalam aglomerasi ini yakni Kabupaten Sumedang, Kabupaten Majalengka, Kabupaten Cirebon, Kabupaten Subang, Kabupaten Indramayu, dan Kuningan, serta Kota Cirebon.
Tigabelas kota baru Rebana tersebut diproyeksikan sebagai konsentrasi ekonomi dan industri baru yang dapat menciptakan 4,3 juta lapangan pekerjaan.
Lokasi kota mandiri ini dinilai cukup strategis karena diapit dan dikelilingi sejumlah infrastruktur yang masuk dalam Proyek Strategis Nasional (PSN) baik yang sudah, sedang, dan akan dikerjakan.
Salah satu infrastruktur konektivitas tersebut yakni Jalan Tol Akses Patimban diprakarsai oleh PT Surya Semesta Internusa Tbk bersama PT Jasa Marga (Persero) Tbk, PT Daya Mulia Turangga dan PT Jasa Sarana, akan terintegrasi dengan kota mandiri ini.
Saat ini belum ada jalan akses dari Patimban ke Subang Smartpolitan. Dan oleh karena itu SSIA bersama dengan Jasa Marga membuat konsorsium untuk membangun tol yang akan menghubungkan Pelabuhan Patimban dan Subang Smartpolitan
Jalan tol ini menghubungkan ruas Tol Cipali KM 89+125 hingga ruas Pantai Utara sepanjang 37,5 kilometer.
Pemrakarsa Jalan Tol Akses Pelabuhan Patimban adalah konsorsium PT Jasa Marga (Persero) Tbk dengan kepemilikan 50 persen, PT Surya Semesta Internusa Tbk (25 persen), PT Daya Mulia Turangga (10 persen), serta PT Jasa Sarana (10 persen).
Adapun estimasi nilai investasi untuk membangun jalan bebas hambatan ini sebesar Rp 7,5 triliun.
Menteri PUPR Basuki Hadimuljono mengatakan, Jalan Tol Akses Pelabuhan Patimban akan dimulai konstruksinya pada Januari 2022 dan ditargetkan beroperasi pada 2024.
Cadangan Tanah SSIA
Total cadangan tanah SSIA sekitar 1964 hektar. Dengan harga perolehan yang berbeda – beda.
Untuk tanah yang sedang dikembangkan dan siap jual, sekitar 150-160 hektar. Itu harga perolehan untuk tanah yang siap jual sekitar 466 ribu rupiah per persegi. Sedangkan untuk tanah yang sedang dikembangkan sekitar 246 ribu rupiah 246 ribu rupiah per meter persegi.
Sedangkan untuk tanah yang belum dikembangkan nilai perolehannya sekitar 155 ribu per meter persegi.
Dan harga tersebut bisa naik jika tol Patimban – Subang sudah jadi. Seperti yang terjadi pada tanah daerah Cikopo, Purwakarta dan Palimanan, Cirebon. Berdasarkan data yang dihimpun Kompas.com, sebelum pengembangan Ruas Jalan Tol Cipali, yakni 2005 harga tanah di sekitar kawasan tol Cikopo – Palimanan masih sekitar Rp 100.000 – Rp 150.000 per meter persegi. Namun kini, harganya sudah melesat menjadi Rp 1 juta-Rp 1,5 juta per meter persegi.
Jika harga tanah di sekitar Subang naik jadi 1-1,5 juta per meter persegi maka SSIA berpotensi mengalami apresiasi aset dari sekitar 2,4 Triliun saja menjadi 20-24 Triliun rupiah.
Sedangkan saat ini market capital SSIA di harga 386 rupiah adalah 1,82 Triliun rupiah.
Dengan total utang hanya 3,86 Triliun rupiah dan potensi apresiasi aset akibat kenaikan harga tanah sekitar 20-24 Triliun rupiah maka menurut saya SSIA di harga saat ini sangat atraktif.
Masih Merugi
Problem terbesar SSIA saat ini adalah mereka belum sepenuhnya pulih dari Covid-19. Di Q3 2021 mereka masih merugi. Kerugian mereka mencapai 272 miliar rupiah.
Itu terjadi karena mesin utama mereka dari pendapatan jasa konstruksi mengalami penurunan revenue yang sangat drastis. Meskipun SSIA punya banyak lahan, namun perusahaan ini sebenarnya sangat bergantung pada NRCA. Tanah kawasan industri SSIA belum terlalu laris. Hanya menyumbangkan 7,3 milyar saja. Sedangkan jasa konstruksi dari NRCA menghasilkan revenue hingga 1,02 Triliun rupiah.
NRCA memiliki aset 2,1 Triliun aset 2,1 Triliun. Itu artinya sekitar 26% aset SSIA berada di NRCA. Jumlah itu hanya kalah dari aset Suryacipta Swadaya yang nilainya mencapai 3,3 Triliun. Surya Ciptaswadaya merepresentasikan 42% aset SSIA. Jadi Surya Ciptaswadaya dan NRCA kalau digabungkan sudah sama dengan 66% aset SSIA.
Karena mengalami penurunan revenue maka SSIA terpaksa melakukan efisiensi dengan memotong gaji karyawan.
Nampaknya penjualan tanah di Kawasan Industri Suryacipta Karawang sudah jenuh. Saat ini ada sekitar 150 perusahaan yang menjadi tenant di sana. Dengan penjualan kawasan industri hanya sekitar 7,3 miliar, peningkatan revenue justru terjadi dari segmen real estate dan jasa maintenance.
Revenue real estate naik Dari 210 Juta saja menjadi 41 milyar.
Tenant
Beberapa tenant di Suryacipta City antara lain PT Nestle Indonesia, PT Astra Daihatsu Motor, PT Bekaert Indonesia, Yangtze Optical Fiber, Bridgestone, TVS, Kopi Kapal Api, GS Battery, JVC Electronics, KIA, Hitachi Chemicals, Musashi, Isuzu
Dan mayoritas tenant di Suryacipta justru berasal dari Jepang. Total ada 68 perusahaan Jepang yang menjadi tenant di Suryacipta, lebih banyak dari tenant asal Indonesia yang hanya 47 perusahaan.
Kendala SSIA
- UMR Karawang yang lokasi Suryacipta City masuk dalam kategori tertinggi di Indonesia. Daftar UMR tertinggi di Pulau Jawa yang berlaku pada tahun 2022: UMK 2022 Kota Bekasi: Rp 4.816.921,17. UMK 2022 Kabupaten Karawang: Rp 4.798.312,00. Sedangkan UMK Kabupaten Subang 2022 adalah Rp 3.064.218,08
- Kawasan industri Karawang masih kalah populer dari Kawasan industri daerah Bekasi karena Bekasi lebih dekat dengan Jakarta. Kita tahu bersama kalau Jakarta adalah pusat ekonomi Indonesia sehingga daerah yang paling dekat mendapatkan kesejahteraan adalah Bekasi. Kita bisa lihat dalam 2 tahun terakhir kawasan industri daerah Bekasi seperti yang dimiliki DMAS tetap laris manis terjual. Kondisi berbeda dialami oleh SSIA yang kesulitan menjual tanah kawasan industri di Karawang. Bekasi-Cikarang-Karawang yang terdapat di Timur ibu kota ini telah menjadi jantung pacu utama dari pergerakan ekonomi nasional. Lebih dari 60 persen aktivitas perekonomian telah disumbangkan dari kawasan ini dan 70 persennya diberikan dari kawasan Bekasi-Cikarang.
- Saat ini ada sengketa lahan antara SSIA dengan warga sekitar.
- Jumlah pemegang saham SSIA lebih banyak dikuasai oleh publik.
Valuasi
Jika melakukan valuasi berdasarkan aset yang ada saat ini maka:
- Piutang 251 milyar x 75% = 188 M
- Tagihan bruto 819 milyar x 50% = 409 M
- Piutang retensi 366 milyar x 50% = 183 M
- Persediaan 596 Milyar x 50% = 298 M
- Aset tetap 1,1 Triliun x 50% = 550 M
- Aset real estate 2,4 Triliun x 50% = 1,2 T
Total aset diskon perusahaan adalah 2,8 Triliun rupiah, jika dikurangi dengan semua Liabilitas 3,8 Triliun maka itu hasilnya minus.
Sedangkan untuk melakukan valuasi arus kas dan laba juga mustahil karena laba dan arus kas SSIA di Q3 2021 terbakar.
Sehingga satu – satunya cara melakukan valuasi SSIA adalah melakukan valuasi berdasarkan nilai masa depan jika aset Subang Smartpolitan diapresiasi market.
Nilai real estate Subang yang sekitar 2,4 Triliun tersebut jika diapresiasi karena kenaikan harga tanah menjadi 24 Triliun, maka harga wajar SSIA = 24 Triliun – Liabilitas 3,8 Triliun = 20,2 Triliun rupiah. Dengan jumlah saham beredar 4,71 miliar lembar saham maka valuasi super optimis SSIA adalah 4200 rupiah. Ini valuasi yang terlalu halu.
Jadi pakai saja valuasi pendekatan ekuitas yang lebih realistis. Ekuitas SSIA setelah dikurangi dengan kepentingan non-pengendali hanya sekitar 3,5 Triliun. Dengan saham beredar 4,71 miliar maka harga wajar SSIA adalah 740 rupiah. Di harga sekarang 386 rupiah maka potensi upside SSIA adalah 92%. Belum bagger. Jika mau bagger maka sebaiknya beli di harga < 370 rupiah.
Keputusan Jual dan Beli ada di Tangan Masing-masing. .
Jika ingin membuat rekening sekuritas bisa chat via whatsapp nomor 083119181386
Untuk bisa beli saham di Nasdaq seperti Google, Apple, atau Tesla maka bisa download aplikasi Gotrade di sini.
Beli Merchandise Kaos Pintarsaham.id di tokopedia.com/pintarsaham
Gunakan kode voucher PINTARSAHAM untuk dapatkan cashback 15%
Kalau niat buka tabungan Bank Jago untuk dapat cashback bisa klik link ini https://jadi.jago.com/3IfQIH
Kalau mau buka rekening Bank Neo Commerce untuk dapat cashback bisa pakai link ini https://s.bankneo.co.id/qPJh00 atau kode referal R35000
Bila ingin mendaftar menjadi member Pintarsaham.id bisa hubungi Admin Pintarsaham.id via WA +62 831-1918-1386
Sedangkan jika ingin Trading Kripto bisa daftar di sini
Kode referal Akun Binance SV06XFJZ
Jika anda menyukai artikel ini jangan lupa untuk berlangganan di Youtube Channel Pintar Saham dan nantikan video edukasi tentang saham di channel tersebut. Jangan lupa melihat Facebook Fan Page Pintar Saham Indonesia dan Instagram Pintar Saham @pintarsaham.id
Disclaimer :
Penyebutan nama saham (jika ada) tidak bermaksud untuk memberikan penilaian bagus buruk, atau pun rekomendasi jual beli atau tahan untuk saham tertentu. Tujuan pemberian contoh adalah untuk menunjukkan fakta yang menguatkan opini penulis. Kinerja Masa Lalu tidak menjadi jaminan akan kembali terulang pada masa yang akan datang. Semua data dan hasil pengolahan data diambil dari sumber yang dianggap terpercaya dan diolah dengan usaha terbaik. Meski demikian, penulis tidak menjamin kebenaran sumber data. Data dan hasil pengolahan data dapat berubah sewaktu-waktu tanpa adanya pemberitahuan. Seluruh tulisan, komentar dan tanggapan atas komentar merupakan opini pribadi.
