Lahan DMAS itu ibarat stok barang dagangan utama di gudang, sekaligus bahan bakar mesin laba yang tadi sudah kita obrolkan. Kalau laba DMAS mirip komisi makelar yang datang tidak tiap bulan, maka lahan adalah etalase toko yang menentukan berapa lama komisi seperti itu masih bisa bertahan. Pertanyaannya sederhana tapi penting.
DMAS ini masih punya sawah emas yang luas, atau sebenarnya sudah mulai masuk fase panen tanpa banyak menanam lagi.Kalau kita tarik mundur ke 31 Desember 2018, Grup masih memegang total persediaan lahan sekitar 15.186.301 meter persegi di Cikarang.
Itu terdiri dari 6.197.681 meter persegi tanah yang sedang dikembangkan dan 8.988.620 meter persegi tanah yang belum dikembangkan. Kalau disederhanakan, total itu setara kurang lebih 1.519 hektar, dengan hampir 899 hektar masih berupa raw land yang bisa diarahkan ke berbagai produk masa depan.
Enam tahun kemudian, di 31 Desember 2024, angkanya turun jadi 8.211.402 meter persegi. Rinciannya 5.904.284 meter persegi tanah yang sedang dikembangkan dan hanya 2.307.118 meter persegi tanah yang belum dikembangkan.
Artinya total land bank persediaan susut sekitar 6,97 juta meter persegi dalam enam tahun, atau kira-kira 46%. Yang lebih mencolok, raw land yang belum dikembangkan turun dari hampir 9 juta meter persegi menjadi sekitar 2,3 juta meter persegi, penurunan lebih dari 70%.
Jadi yang terkuras paling agresif bukan tanah yang sudah siap dijual, tetapi cadangan mentah yang dulu menjadi amunisi jangka panjang. Kalau dilihat per tahun, penurunannya konsisten.
Tahun 2019 total persediaan lahan turun dari 15,19 juta meter persegi menjadi 13,44 juta. Tahun 2020 turun lagi ke 12,24 juta.
Di 2021 tinggal 11,64 juta. Tahun 2022 turun ke 9,76 juta. Di 2023 menjadi 8,70 juta, lalu 8,21 juta di 2024. Polanya jelas, DMAS sudah bertahun-tahun menggunakan lahan sebagai bahan bakar utama untuk pertumbuhan revenue dan laba tanpa mengimbangi dengan penambahan cadangan yang selevel. Bukan berarti tidak pernah membeli tanah baru, tetapi secara bersih pengurangannya jauh lebih besar daripada penambahannya. l
Dari sisi narasi bisnis, ini menggambarkan perusahaan yang sedang bergerak dari fase sangat kaya tanah ke fase yang lebih matang, di mana setiap hektar mulai terasa mahal dan tidak bisa lagi dihambur-hamburkan untuk semua segmen. Masuk ke 2025, polanya belum berbalik, meskipun laju penurunannya tidak lagi sedrastis enam tahun sebelumnya.
Di akhir 2024 total persediaan lahan 8.211.402 meter persegi. Per 31 Maret 2025 turun menjadi 8.056.629 meter persegi.
Per 30 Juni 2025 turun lagi sedikit menjadi 8.025.216 meter persegi. Dan menariknya, per 30 September 2025 angkanya masih sama, 8.025.216 meter persegi.
Artinya, di sembilan bulan pertama 2025 total persediaan lahan yang tercatat hanya berkurang sekitar 186.186 meter persegi. Sekilas terlihat jauh lebih tenang dibanding penurunan jutaan meter persegi di periode 2018 sampai 2022.
Tetapi kalau diurai komponennya, ada dinamika penting yang tersembunyi. Tanah yang sedang dikembangkan relatif stabil.
Dari 5.904.284 meter persegi di akhir 2024, naik sedikit menjadi 5.970.206 meter persegi di 31 Maret 2025, lalu turun lagi tipis ke 5.964.946 meter persegi di 30 Juni 2025 dan stagnan di angka yang sama sampai 30 September 2025. Fluktuasi kecil ini wajar, karena sebagian lahan sedang dikembangkan diakui sebagai penjualan, sementara sebagian raw land dan lahan baru masuk ke tahap pengembangan. Yang agak menegangkan justru di pos tanah yang belum dikembangkan.
Di akhir 2024 angkanya masih 2.307.118 meter persegi. Per 31 Maret 2025 turun ke 2.086.423 meter persegi. Per 30 Juni 2025 menjadi 2.060.270 meter persegi, dan di Q3 tidak berubah.
Dalam sembilan bulan, raw land susut 246.848 meter persegi. Kalau dikonversi, sisa tanah yang belum dikembangkan sekitar 2,06 juta meter persegi atau kurang lebih 206 hektar saja. Jadi, di atas kertas DMAS masih punya total persediaan 8,02 juta meter persegi atau sekitar 802 hektar, tetapi cadangan mentah yang benar-benar fleksibel untuk masa depan tinggal seperempatnya.
Di titik ini muncul pertanyaan yang lebih tajam. Apakah DMAS sedang kehabisan bensin, atau mereka pelan-pelan menggeser posisi dari pemilik kebun lebar menjadi pengelola aset yang lebih selektif. Jawabannya ada di catatan uang muka pembelian tanah dan arus kas untuk pembelian lahan.
Kalau hanya melihat neraca persediaan, cerita yang keluar adalah cerita penyusutan cadangan. Namun ketika membuka pos uang muka pembelian tanah, gambarnya sedikit berubah.
Pada 31 Desember 2023, DMAS sudah mengikat sekitar 450.741 meter persegi tanah lewat uang muka senilai 184,98 miliar rupiah. Di akhir 2024, luas yang diikat turun menjadi 227.295 meter persegi, dengan saldo uang muka 97,57 miliar rupiah.
Namun sepanjang 2025, angka itu kembali bergerak naik. Di 31 Maret 2025, luas yang diikat tetap 227.295 meter persegi dengan saldo uang muka naik ke 107,32 miliar rupiah. Per 30 Juni 2025, lahan uang muka meningkat menjadi 269.061 meter persegi dengan 136,55 miliar rupiah, dan di 30 September 2025, luasnya naik lagi ke 283.813 meter persegi dengan saldo uang muka 143,61 miliar rupiah.
Secara luas, berarti selama sembilan bulan pertama 2025, DMAS menambah komitmen lahan baru sekitar 56.518 meter persegi di atas posisi akhir 2024. Dari sisi kas, selama 9M 2025 perusahaan menggelontorkan sekitar 142,48 miliar rupiah untuk pembelian tanah, hanya sedikit lebih rendah dari 159,80 miliar rupiah di 9M 2024.
Ini menunjukkan satu hal penting. Manajemen belum berhenti menambah cadangan. Mereka masih rela mengeluarkan ratusan miliar kas untuk mengamankan tanah tambahan Jadi narasinya bukan perusahaan yang tinggal duduk di atas sisa lahan sambil menunggu habis. Namun skala replenishing ini masih jauh lebih kecil dibanding skala pengurasan bertahun-tahun ke belakang.
Hal itu paling jelas terlihat ketika kita lihat penambahan dan pengurangan tanah yang belum dikembangkan dalam satuan rupiah. Di 2024, penambahan ke pos tanah belum dikembangkan sekitar 129,28 miliar rupiah, sementara pengurangannya mencapai 344,28 miliar rupiah.
Selisihnya negatif lebih dari 200 miliar. Di 9M 2025, penambahan hanya sekitar 9,65 miliar rupiah, sedangkan pengurangan 155,79 miliar rupiah.
Dengan kata lain, setiap 1 rupiah yang ditambahkan ke raw land, sekitar 16 rupiah keluar, entah karena dikonversi ke tanah yang sedang dikembangkan atau dijual. Secara matematis, upaya isi ulang cadangan ada, tetapi laju konsumsi lahan masih jauh lebih cepat dari laju isi ulang yang sudah benar-benar masuk neraca sebagai persediaan.
Uang muka yang masih di luar persediaan memang memberi harapan akan tambahan lahan beberapa ratus ribu meter persegi ke depan, tetapi itu tetap saja hanya satu lapisan tipis di atas stok 8 juta meter persegi yang ada sekarang.Kalau kita pakai pendekatan kasar, dari 2018 sampai 2024 total persediaan turun dari 15,19 juta meter persegi menjadi 8,21 juta meter persegi.
Penurunan sekitar 6,97 juta meter persegi dalam enam tahun, rata-rata lebih dari 1,1 juta meter persegi per tahun, walaupun tentu tidak linear karena ada tahun panen besar dan tahun yang lebih sepi. Dengan stok sekitar 8,02 juta meter persegi di Q3 2025, kalau laju pengurangan besar seperti fase 2018 sampai 2022 terulang, cadangan persediaan bisa terkikis habis dalam 6 sampai 8 tahun.
Namun realitasnya mungkin tidak setajam itu. Pertama, penjualan 9M 2025 jauh lebih kecil daripada 9M 2024, sehingga pemakaian lahan juga melambat.
Kedua, sebagian penurunan awal adalah transisi besar dari tanah belum dikembangkan ke tanah yang sedang dikembangkan, bukan penjualan langsung ke pembeli. Jadi masa hidup lahan DMAS kemungkinan lebih panjang daripada hitungan kasar tersebut.
Tetapi pesan utamanya tetap sama. DMAS sudah tidak lagi berada di fase punya tanah hampir tanpa batas, Mereka sudah masuk fase di mana setiap keputusan alokasi lahan menjadi keputusan strategis dengan konsekuensi jangka panjang.
Dari sisi risiko dan peluang, kondisi lahan ini punya dua wajah. Wajah pertama, yang sering dilihat investor pesimis, adalah narasi bahwa DMAS sedang pelan-pelan menghabiskan land bank Cikarang tanpa punya pengganti dalam skala yang sama.
Total cadangan menyusut hampir 47% sejak 2018, raw land turun lebih dari 70% dan tambahan lahan baru per tahun hanya beberapa ratus ribu meter persegi dalam bentuk uang muka. Dalam kacamata ekstrem, ini bisa diterjemahkan begini.
DMAS sedang monetisasi generasi emas terakhir dari lahan, menikmati margin super tebal, membagikan dividen, tetapi suatu saat cerita lahan Cikarang akan mentok. Mereka akan dipaksa mencari cerita baru, entah di lokasi baru atau di model bisnis yang berbeda, yang mungkin tidak semanis menjual tanah mentah ke tenant raksasa.
Wajah kedua, yang cenderung dilihat investor optimis, menekankan kualitas daripada sekadar kuantitas. Meski total luas lahan turun dari 15,19 juta meter persegi ke 8,02 juta meter persegi, hampir seluruhnya berada di lokasi yang sudah terbukti laku diserap oleh tenant kelas dunia, mulai dari manufaktur otomotif hingga pemain data center seperti Amazon, Microsoft, STT GDC dan Princeton Digital Group.
Artinya, 802 hektar yang tersisa bukan 802 hektar sembarang, tetapi 802 hektar di kawasan yang sudah punya reputasi dan infrastruktur. Tambahan beberapa ratus ribu meter persegi lewat uang muka juga bukan sekadar perluasan horizontal, tetapi penguatan posisi di klaster yang sama.
Dalam sudut pandang ini, DMAS tidak sedang sekadar mengurangi stok, melainkan memadatkan dan mengklasterisasi nilai, perlahan mengubah karakter dari pemilik hamparan sawah luas menjadi pemilik kawasan industri dan data center yang premium. Di antara dua sudut pandang tersebut, bandar saham punya angle sendiri. Dari sudut bandar, cerita lahan DMAS yang terus menyusut tetapi masih besar ini adalah bahan permainan yang ideal.
Di satu sisi, angka 8,02 juta meter persegi dan 2,06 juta meter persegi raw land cukup untuk dijual ke publik sebagai bukti bahwa DMAS masih punya napas panjang. Di sisi lain, grafik penurunan dari 15,19 juta meter persegi ke 8,02 juta meter persegi bisa dijadikan bahan menakut-nakuti ketika harga saham sudah naik terlalu tinggi.
Saat butuh sentimen positif, mereka bisa mengangkat narasi bahwa DMAS sedang menyulap cadangan lahan menjadi cluster data center kelas dunia, bahwa setiap hektar terakhir akan dijual ke pemain global dengan margin gila. Saat butuh koreksi, mereka bisa berbalik menyodorkan fakta bahwa raw land tinggal 206 hektar dan penambahan lahan baru dari sisi rupiah hanya 9,65 miliar di 9M 2025, jauh lebih kecil dari pengurangan 155,79 miliar.
Jadi, bagaimana kondisi lahan DMAS secara jujur. Jawabannya, DMAS tidak lagi di fase tanah berlimpah seperti di 2018, tetapi juga belum di fase kehabisan nafas.
Total sekitar 8,02 juta meter persegi lahan persediaan di Q3 2025 masih cukup untuk beberapa tahun penjualan, apalagi mengingat nature bisnisnya yang lumpy, bukan jualan kavling kecil ke jutaan orang. Namun sisa raw land yang hanya sekitar 2,06 juta meter persegi menunjukkan bahwa ruang fleksibilitas jangka panjang mulai menyempit.
Upaya replenishing nyata ada, terlihat dari uang muka yang naik hingga 283.813 meter persegi dan kas pembelian tanah 142,47 miliar rupiah di 9M 2025, tetapi masih belum seimbang dengan laju pengurasan historis.Bagi investor yang suka cerita jangka panjang yang rapi dan bisa di projeckan 20 tahun ke depan tanpa banyak variabel, kondisi ini mungkin terasa kurang nyaman.
Bagi investor yang lebih oportunistik, stok lahan yang makin berkurang tetapi berkualitas tinggi, ditambah kemampuan DMAS mengubahnya menjadi laba dengan margin di atas 60%, justru bisa dilihat sebagai fase harvest yang menarik, selama manajemen tidak berhenti total menambah cadangan. Pada akhirnya, lahan DMAS hari ini adalah kombinasi antara warisan masa lalu yang masih tebal dan pertanyaan besar tentang seberapa agresif mereka mau dan mampu menanam ulang untuk masa depan setelah siklus data center dan industri Cikarang ini lewat.
Disclaimer : Seluruh konten yang disajikan oleh PintarSaham.id, baik berupa artikel, video, caption media sosial, maupun materi edukasi lainnya, bersifat informatif dan edukatif. Konten ini bukan merupakan ajakan untuk membeli atau menjual efek tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai rekomendasi investasi. PintarSaham.id dan seluruh timnya tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang dibuat berdasarkan informasi dari konten ini. Keputusan investasi sepenuhnya menjadi tanggung jawab masing-masing individu.
Penasaran saham mana yang lagi cakep secara fundamental & teknikal? Klik di sini biar nggak ketinggalan cuan!
$DMAS LK Q3 2025: Evolusi Lahan Kanjeng DMAS
