PT Bukit Uluwatu Villa Tbk (BUVA) adalah emiten hospitality yang dari luar tampak seperti mahakarya pariwisata kelas atas Indonesia. Berdiri sejak tahun 2000 dan resmi melantai di Bursa Efek Indonesia pada 12 Juli 2010, BUVA membangun reputasi lewat flagship resort-nya: Alila Villas Uluwatu, sebuah simbol kemewahan dan eksklusivitas di tebing Uluwatu yang menghadap langsung ke Samudra Hindia.
Dari brosur, presentasi investor, hingga narasi laporan keuangan, BUVA digambarkan sebagai perusahaan padat aset dengan potensi luar biasa di sektor pariwisata kelas atas. Tapi kalau kita buka satu per satu halaman laporan keuangannya per 31 Maret 2025, gambaran yang muncul justru seperti warung bakso Nyangkut Pak Toto, kelihatan premium dari luar, tapi operasionalnya megap-megap di dalam.
Dari sisi pemegang saham, BUVA saat ini dikendalikan oleh PT Nusantara Utama Investama (NUI) dengan kepemilikan 61,06% saham. Pemegang saham lainnya adalah PT Mitra Sawit Baru (9,19%) dan masyarakat publik (29,75%). Total saham beredar 20,59 miliar lembar dengan modal disetor Rp1,03 triliun.
Komposisi ini hasil dari serangkaian penambahan modal tanpa HMETD sejak IPO tahun 2010, terakhir di 2023, dengan konversi utang menjadi saham senilai Rp137,79 miliar. Jadi meskipun perusahaan ini kelihatan gemuk secara ekuitas, sebagian besar berasal dari aksi korporasi, bukan hasil retensi laba usaha yang konsisten.
Laporan laba rugi Q1 2025 mencatat pendapatan Rp74,31 miliar, naik 13% dibanding Q1 2024. Komposisinya: pendapatan kamar Rp46,3 miliar (62%), F&B Rp22,2 miliar (30%), spa Rp3,4 miliar (5%). Gross profit Rp45,3 miliar (61% margin), tapi setelah dikurangi beban pegawai, operasional, dan depresiasi, laba usaha tinggal Rp4,38 miliar alias margin operasi hanya 5,9%.
Jadi meski terlihat seperti resort mahal yang menjual pengalaman eksklusif, BUVA ini sebenarnya margin-nya tipis. Kalau dianalogikan, seperti warung bakso Pak Toto yang menjual seporsi bakso Rp90 ribu pakai mangkok keramik dan sendok stainless, tapi setelah bayar pegawai, air galon, gas, dan cicilan kulkas, keuntungannya tinggal seujung koin logam.
Yang bikin laporan BUVA kelihatan mencolok bukanlah bisnis hotelnya, tapi angka laba bersih sebelum pajak yang melonjak ke Rp71,16 miliar. Ini terjadi karena kontribusi laba dari entitas asosiasi, khususnya Bukit Savanna Raya dan Bukit Nusa Harapan, yang menyumbang Rp75,91 miliar.
Ini penting, laba bersih BUVA justru lebih besar daripada pendapatan bersihnya. Karena operating profit cuma Rp4,38 miliar, dan yang lain datang dari entitas lain. Ini juga yang bikin net profit margin tebal banget.
Tapi hati-hati, laba ini tidak tunai, karena hanya tercatat lewat metode ekuitas. Sama seperti Pak Toto yang bilang, tenang aja, saya untung besar bulan ini karena warung yang dipegang saudara saya di Jakarta juga cuan, padahal transfernya belum pernah nyampe ke rekening.
Arus kas dari operasi (CFO) BUVA di Q1 2025 hanya Rp16,18 miliar. Cukup sehat secara nominal, tapi nggak ada korelasi yang kuat ke laba bersih Rp71 miliar tadi. Rasio CFO terhadap laba sebelum pajak hanya 23%. Artinya, kualitas laba BUVA sangat rendah, laba besar tapi kas kecil.
Dan cerita tambah runyam ketika manajemen malah menyetor uang muka investasi sebesar Rp120 miliar ke proyek baru, ditambah belanja capex fisik sekitar Rp6,5 miliar. Akibatnya, arus kas dari investasi minus Rp126,55 miliar, dan kas perusahaan langsung menyusut tajam dari Rp248,91 miliar akhir Desember jadi hanya Rp90,74 miliar akhir Maret.
Ini seperti Pak Toto baru dapet Rp16 juta dari jualan bakso, tapi langsung DP Rp120 juta buat buka cabang baru di kawasan pariwisata yang belum tentu rame. Gede keinginan, kecil napas.
Struktur neraca BUVA juga nggak kalah dramatis. Total aset Rp2,14 triliun, didominasi oleh aset tetap sebesar Rp1,51 triliun (70,5%) berupa resort dan properti. Investasi di entitas asosiasi sebesar Rp210,5 miliar (9,8%), dan kas Rp90,7 miliar.
Sementara itu, aset lancar hanya Rp111,8 miliar. Di sisi liabilitas, total kewajiban Rp720 miliar, terdiri dari utang jangka panjang Rp503 miliar dan kewajiban lancar Rp230,5 miliar. Maka modal kerja negatif Rp118,7 miliar.
BUVA secara teknikal hidup dari uang muka pelanggan dan utang ke vendor. Sama seperti Pak Toto yang bayar bahan bakso dari utang supplier, dan gaji pegawai dari DP katering yang belum jalan.
Piutang usaha BUVA sebesar Rp47,7 miliar, tapi 85%-nya sudah dicadangkan sebagai piutang macet. Artinya, revenue tahun-tahun lalu mungkin besar di laporan, tapi tidak pernah benar-benar ditagih. Kalau angka ini dihapus total, nilai piutang tinggal sekitar Rp7,3 miliar.
Di sisi lain, utang ke pihak berelasi mencapai Rp125,2 miliar, setara 54% dari total liabilitas jangka pendek. Jadi bukan hanya laba datang dari perusahaan saudara (entitas asosiasi), tapi pembiayaan pun pakai duit keluarga. Kalau hubungan ini renggang atau entitas berelasi bermasalah, BUVA bisa kehabisan bensin di tengah jalan.
PBV BUVA saat ini (dengan harga saham Rp62) adalah 0,89x, dengan book value per saham Rp69,57. Awalnya ini terlihat seperti deep value stock. Tapi jangan tertipu, Rp1,17 triliun dari Rp1,43 triliun ekuitas BUVA berasal dari surplus revaluasi aset tetap, yang tidak bisa dicairkan cepat, tidak menghasilkan kas, dan tidak bisa dipakai bayar utang.
Ini seperti Pak Toto yang menulis bahwa nilai gerobaknya sekarang Rp300 juta karena terbuat dari kayu jati, padahal buat beli daging sapi masih harus minta pinjaman koperasi.
Lalu, bagaimana ke depan? Kalau entitas asosiasi rutin membagi dividen, proyek baru menghasilkan arus kas positif, okupansi tetap tinggi, dan margin operasional naik, maka BUVA bisa membalikkan keadaan dan jadi cerita sukses turnaround.
Tapi kalau entitas asosiasi labanya tidak berulang, proyek baru mandek, okupansi menurun, atau investor joint-operation hengkang, maka BUVA akan terdorong ke posisi sulit, bisa rights issue lagi atau makin dalam berutang ke pihak internal.
Jadi BUVA bukan perusahaan jelek banget, tapi jelas belum stabil. Secara akuntansi terlihat kaya, tapi kas makin tipis. Laba besar, tapi hanya di laporan. Operasional jalan, tapi nafasnya pendek. Sama seperti bisnis bakso Pak Toto di brosur turis asing, tagline-nya “the most luxurious bakso experience in Southeast Asia”, tapi dapurnya kehabisan gas dan tukang mie-nya baru resign.
Kalau kamu investor yang suka perusahaan dengan margin stabil dan arus kas kuat, BUVA belum masuk radar. Tapi kalau kamu cari saham dengan potensi turnaround tinggi, valuasi rendah, dan siap berspekulasi pada dividen entitas asosiasi serta efisiensi manajemen, maka BUVA bisa jadi bakso langka, asal kamu siap juga kalau baksonya ternyata cuma enak di foto, tapi kenyataannya masih mentah.
Yang paling penting untuk diketahui adalah PSP BUVA yaitu PT Nusantara Utama Investama (NUI) sebenarnya punya struktur kepemilikan yang cukup menarik karena hampir semua saham NUI, tepatnya 99,9 persen, dipegang oleh sebuah perusahaan bernama PT Basis Utama Prima. Sisanya, cuma 0,01 persen, dimiliki oleh seseorang bernama Bonny Harry.
Siapa yang ada di balik PT Basis Utama Prima ini? Ternyata, mayoritas saham di Basis Utama Prima dipegang oleh RAJA Happy Hapsoro, yang juga dikenal sebagai suami dari Ketua DPR RI, Puan Maharani. Ada juga nama Arsjad Rasyid INDY yang punya 1 persen saham di Basis Utama Prima.
Jadi, kalau ditarik benang merahnya, kendali utama atas PT Nusantara Utama Investama memang ada di tangan Happy Hapsoro lewat kepemilikan mayoritas di PT Basis Utama Prima. Angkanya jelas banget, hampir seluruh saham NUI itu dikendalikan satu pintu lewat perusahaan milik Happy Hapsoro sendiri.
Lagi cari saham yang prospeknya oke dan gak cuma “katanya”? Coba cek ini deh.
