Kalau lihat laporan laba rugi BSDE tahun 2024, kesan pertama yang muncul mungkin: “Wow, ini sih perusahaan properti dewa.” Laba bersih tembus Rp 4,92 triliun, naik lebih dari dua kali lipat dibanding tahun lalu yang hanya Rp 2,26 triliun. Yang lebih heboh lagi, laba bersih yang bisa dinikmati pemilik entitas induk mencapai Rp 4,36 triliun, bikin EPS melonjak jadi Rp 208 per saham.
Dari luar, ini kelihatan seperti kisah sukses pengembang properti yang hebat menjual rumah, ruko, dan apartemen dengan laris manis. Tapi begitu dibuka-buka catatan kaki laporan keuangannya, ternyata sebagian besar pertumbuhan laba itu datang bukan dari pelanggan yang beli rumah, tapi dari… diskonan beli perusahaan.
BSDE tahun 2024 melakukan akuisisi atas PT Suryamas Dutamakmur Tbk (SMDM), dan membayar harga yang sangat murah—Rp 2,33 triliun untuk menguasai 91,99% saham. Transaksi ini selesai tanggal 23 Oktober 2024. Tentu saja di dunia nyata, beli murah itu bikin senang. Tapi di dunia akuntansi, beli terlalu murah justru menciptakan sesuatu yang disebut “negative goodwill”.
Kalau mau disederhanakan: “dapat lebih banyak dari yang dibayar.” Lalu akuntansi bilang, “loh, ini untung dong,” dan langsung saja angka Rp 1,55 triliun dicatat sebagai laba di laporan rugi laba. Luar biasa, bukan dari hasil jualan properti, bukan dari sewa mal, tapi dari menawar murah dan dicatat sebagai laba instan.
Sekarang mari kita lihat apa saja yang didapat dari transaksi murah meriah ini. Dari catatan laporan keuangan, ternyata nilai wajar aset SMDM luar biasa besar. Ada kas Rp 301 miliar, persediaan real estat Rp 1,53 triliun, tanah belum dikembangkan Rp 3,07 triliun, properti investasi Rp 379 miliar, dan aset tetap Rp 653 miliar.
Total liabilitasnya? Hanya Rp 344 miliar. Jadi ibarat BSDE beli rumah dengan tanah, mobil, emas batangan, dan garasi besar—tapi hanya bayar separuhnya. Selisih dari “kemenangan negosiasi” ini lalu muncul sebagai laba. Tapi apakah ada kas yang masuk ke perusahaan? Tidak. Nol besar. Ini hanya catatan kertas dari standar akuntansi PSAK 22, yang bilang, “kalau kamu beli terlalu murah, silakan klaim untung.”
Masyarakat awam yang baca laporan keuangan langsung mungkin langsung lihat “laba naik dua kali lipat”, tanpa sadar bahwa sepertiga dari laba itu bukan hasil jualan, tapi hasil beli murah. Saking nyatanya enggak nyata, laba ini tidak bisa dipakai buat bayar utang, tidak bisa dipakai bagi dividen, tapi bisa dijadikan jaminan kalau BSDE mau pinjam uang ke bank. Ini bukan kas, bukan arus masuk, bukan revenue. Ini cuma selisih angka yang dicatat sebagai untung karena BSDE dapat barang bagus dengan harga miring.
Kalau kasus ini dibalik, lalu BSDE beli perusahaan di harga mahal (PBV > 1), maka yang muncul justru bukan laba, tapi goodwill. Seperti kasus ICBP waktu beli Pinehill, atau merger Tokopedia dengan Gojek, hasilnya muncul aset tak berwujud di neraca, bukan laba. Dan goodwill itu tidak bisa diakui di laporan laba rugi. Tapi karena BSDE beli SMDM dengan PBV < 1, dan jauh banget malah, ya selisihnya boleh langsung dimasukkan ke laba. Akuntansi menyebut ini bargain purchase, tapi bagi yang melihatnya dari sisi operasional, ini lebih mirip “angin segar sementara”.
Yang paling seru, setelah akuisisi ini dicatat, BSDE malah masih punya utang Rp 1,10 triliun ke Top Global Limited sebagai bagian dari transaksi yang belum dibayar penuh. Jadi, secara teknis, mereka belum lunas beli perusahaan, tapi sudah dapat hadiah laba dari akuntansi. Fantastis. Laba dicatat dulu, duit dibayar belakangan.
Dan akhirnya, ketika orang melihat laba bersih Rp 4,92 triliun dan mulai berpikir BSDE ini bisa tebar dividen gede atau bayar utang dari kinerja operasional, jawabannya: jangan terlalu optimis. Karena free cash flow-nya cuma Rp 0,85 triliun, dan cash from operations Rp 0,92 triliun, sementara total utang berbunga Rp 14,4 triliun. Jadi kalau mengandalkan kas, ya perlu belasan tahun buat lunasin semua utang. Tapi kalau mengandalkan akuntansi? Ya cukup dapat diskon dari satu akuisisi, dan angka laba langsung melesat. Dunia akuntansi memang penuh keajaiban.
Jadi, meskipun BSDE di atas kertas terlihat sangat menguntungkan tahun 2024, satu hal yang harus diingat adalah bahwa sebagian besar lonjakan laba itu bukan dari bisnis jual beli rumah yang efisien, melainkan dari keberuntungan beli perusahaan yang terlalu murah. Dan selisihnya dicatat sebagai laba besar tanpa harus menghasilkan satu rupiah pun kas. Inilah seni akuntansi dalam bentuk terbaiknya.
Jika dilihat dari total laba bersih konsolidasian yang dicapai BSDE (Rp 4,92 triliun), maka kontribusi laba dari bargain purchase tersebut mencapai sekitar 31,5% dari keseluruhan laba. Dengan kata lain, hampir sepertiga dari seluruh laba BSDE tahun ini bukan berasal dari aktivitas usaha utama, melainkan dari perbedaan harga beli dan nilai aset yang diperoleh dalam proses akuisisi.
Fenomena ini tentu penting dicermati. Laba sebesar Rp 1,55 triliun tersebut bukan berasal dari penjualan properti, bukan dari pendapatan sewa, dan juga bukan dari efisiensi biaya operasional. Ini adalah keuntungan satu kali yang dihasilkan karena BSDE berhasil membeli perusahaan dengan valuasi di bawah nilai bukunya.
Secara akuntansi, hal ini sah dan sesuai dengan PSAK 22, namun secara substansi ekonomi, pos ini tidak menghasilkan kas nyata dan tidak bisa diandalkan sebagai sumber laba berulang. Artinya, jika pos ini dikeluarkan dari perhitungan, maka laba bersih BSDE akan turun menjadi sekitar Rp 3,37 triliun, dan gambaran performa perusahaan akan menjadi jauh lebih moderat.
Dengan kontribusi sebesar 31,5%, pos laba negative goodwill ini menjadi penentu utama kenaikan tajam laba BSDE tahun 2024. Oleh karena itu, penting bagi investor dan analis untuk memisahkan komponen laba satu kali ini dari kinerja operasional yang berulang, agar dapat menilai kualitas dan keberlanjutan profitabilitas BSDE secara lebih akurat.
Jangan lewatkan kesempatan ini—klik link berikut sekarang dan raih keuntungan lebih maksimal! https://bit.ly/PriorityMemberships
